Gayrimenkul dünyasında 2026 yılı, mülk sahiplerinin cüzdanını doğrudan ilgilendiren büyük bir değişimle başladı. Dört yıllık yeni dönemin “takdir komisyonu” kararları yürürlüğe girerken, hükümetten gelen son dakika hamlesiyle fahiş vergi artışlarına “fren” konuldu. Peki, 2026’da ne kadar vergi ödeyeceğiz? Tapu harçları nasıl hesaplanacak?
1. Emlak Vergisinde “3 Kat” Sınırı Geldi
Normal şartlarda 4 yılda bir belirlenen metrekare birim değerleri, bazı bölgelerde 10-15 kat artış göstermişti. Ancak yeni yapılan yasal düzenleme ile mükellefleri korumak adına bir tavan fiyat belirlendi.
- Kural: 2026 yılında bir taşınmazın emlak vergisi değeri, 2025 yılı değerinin en fazla 3 katı (2 kat fazlası) olabilecek.
- Örnek Hesaplama: 2025 yılında vergi değeri 1.000.000 TL olan bir konutun değeri, komisyon kararı ne olursa olsun 2026 yılı için 3.000.000 TL’yi geçemeyecek.
2. Tapu Harcı Hesaplaması Nasıl Değişti?
Tapu harcı, mülkün beyan edilen satış bedeli üzerinden hem alıcıdan hem satıcıdan %2 (%2 + %2 = %4) oranında tahsil edilmeye devam ediyor. Ancak buradaki kritik nokta “alt sınır” olan emlak vergisi değerinin (rayiç bedel) artmış olması.
- Eski Durum: Satış bedeli düşük gösterilse bile rayiç bedel üzerinden harç ödeniyordu.
- Yeni Durum: 2026’da rayiç bedellerin (3 kat sınırı dahilinde) yükselmesiyle birlikte, tapuda ödenecek minimum harç tutarı da otomatik olarak yükselmiş oldu.
- Dikkat: Gerçek satış bedelinin rayiç bedelden düşük gösterilmesi durumunda, Gelir İdaresi’nin aradaki farkı faiziyle talep edebileceğini unutmayın.
3. Değerli Konut Vergisi (DKV) Sınırı Güncellendi
2026 yılındaki değer artışları, birçok evi “Değerli Konut Vergisi” kapsamına sokabilir.
- Eşik Değer: 2026 yılı için belirlenen değerleme oranları sonrası, yaklaşık 20 milyon TL ve üzerindeki konutlar ek vergi yükümlülüğü ile karşı karşıya kalabilir. Tek meskeni olanlar için muafiyet şartlarını kontrol etmekte fayda var.
4. Ödeme Takvimi ve Muafiyetler
Emlak vergisi ödemeleri her yıl olduğu gibi iki taksit halinde yapılacak:
- Taksit: Mart – Mayıs 2026 sonu
- Taksit: Kasım 2026 sonu
Kimler Ödemez? Hiçbir geliri olmayanlar, sadece emekli maaşı alanlar, engelliler, gaziler ve şehit yakınları; brüt 200 m²’yi geçmeyen tek konutları için emlak vergisinden muaf olmaya devam ediyor.
Mülk Sahiplerine Kritik Not:
Eğer belediyeniz tarafından belirlenen 2026 rayiç bedelinin, piyasa değerinin üzerinde olduğunu veya “3 kat” sınırını aştığını düşünüyorsanız, ilan süresi içinde Vergi Mahkemeleri’nde dava açma hakkınız olduğunu unutmayın.