Okuma yazma bilmeyen yaşlı bir vatandaşın, “ölünceye kadar bakılma” vaadiyle torununa bağışlamak istediği evi, hile ile başkasına satıldı. Yerel mahkemenin “Süre geçti” diyerek reddettiği davada Yargıtay son noktayı koydu: “Önce ehliyete bakılır, hilede ise süre öğrenildiği tarihte başlar.”
Gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan “yaşlıların tapuda kandırılması” konusunda Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nden (2017/2634 E., 2020/2741 K.) dikkat çekici bir karar çıktı. Karar, tapu iptal davalarında izlenmesi gereken hukuksal yol haritasını netleştirmesi açısından büyük önem taşıyor.
Olay Nasıl Gelişti? Bağış Sandı, Satış Çıktı
Dava dosyasına yansıyan olayda; okuma yazma bilmeyen yaşlı mülk sahibi, kendisine ölünceye kadar bakması karşılığında gayrimenkullerini torununa bağışlamak istedi. Bu niyetle tapu dairesine giden yaşlı vatandaş, işlemlerin tamamlandığını düşünürken acı gerçekle bir bayram sabahı yüzleşti.
Torununun, gayrimenkulleri kendi üzerine almak yerine, kayınpederine “satış” yoluyla devrettiği ortaya çıktı. Üstelik yaşlı mülk sahibine herhangi bir bedel ödenmemişti. Durumu öğrenen mağdur vatandaş, “kandırıldığını ve işlem sırasında ne yaptığını anlayacak durumda olmadığını” belirterek Tapu İptali ve Tescil davası açtı.
Yerel Mahkeme: “1 Yıllık Süre Doldu” Dedi
Yerel Mahkeme, davanın 1 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını ve hile iddiasının ispatlanamadığını belirterek davayı reddetti. Ancak davacı vekili kararı temyize taşıdı.
Yargıtay’dan Kritik Uyarı: Kamu Düzeni Önceliklidir
Dosyayı inceleyen Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozarak gayrimenkul hukukunda ders niteliğinde şu tespitlerde bulundu:
- Önce Ehliyet Araştırılmalı: Davada hem “ehliyetsizlik” (akıl sağlığı yerinde olmama) hem de “hile” iddiası varsa, öncelik kamu düzenini ilgilendiren ehliyetsizlik iddiasına verilmelidir.
- Rapor Şart: Yaşlı mülk sahibinin işlem tarihinde fiil ehliyetine sahip olup olmadığı, Adli Tıp Kurumu’ndan alınacak raporlarla ve tanık ifadeleriyle kesin olarak belirlenmelidir.
- Hilede Süre “İmza” Tarihinde Başlamaz: Eğer kişi ehliyetli çıkarsa, hile iddiası incelenmelidir. Hileye dayalı davalarda 1 yıllık hak düşürücü süre, tapu devrinin yapıldığı tarihte değil, hilenin öğrenildiği tarihte başlar.
Gayrimenkul İşlemlerinde Dikkat
Yargıtay, eksik inceleme yapıldığı gerekçesiyle kararı bozdu. Bu karar, özellikle yaşlı kişilerle yapılan tapu işlemlerinde sağlık raporunun önemini ve tapu iptal davalarında zamanaşımı sürelerinin başlangıç anının ne kadar kritik olduğunu bir kez daha ortaya koydu.
