Hayalinizdeki evi buldunuz, fiyatta anlaştınız ve sıra tapu dairesine geldi. Ancak tapu senedindeki o beyaz kağıt, aslında göründüğünden çok daha fazla detay barındırıyor. Birçok alıcı, sadece metrekare ve kat sayısına odaklanırken; tapu kütüğünün alt satırlarında gizlenen “şerh” ve “ipotek” gibi ifadeler, gelecekte büyük bir hukuk mücadelesine dönüşebiliyor.
İşte gayrimenkul yatırımında “sıfır hata” ile ilerlemeniz için tapu kütüğünde mutlaka kontrol etmeniz gereken 5 kritik madde.
1. Şerh ve Beyanlar: Tapunun “Notlar” Kısmını Okuyun
Şerh, mülkiyet hakkını kısıtlayan ve üçüncü kişileri hak sahibi yapabilen en önemli mekanizmadır.
- Aile Konutu Şerhi: Eşlerden birinin rızası olmadan evin satılamayacağı anlamına gelir.
- Satış Vaadi Şerhi: Mülkün daha önce bir başkasına satılacağına dair söz verildiğini gösterir. Eğer tapuda bu tip şerhler varsa, hukuki süreç tamamlanmadan imza atmak paranızı riske atmak demektir.
2. İpotek Kaydı: Geçmişin Borcu Sizi Takip Etmesin
İpotek, mülkün bir borca karşılık teminat gösterilmesidir. Çoğu zaman banka kredileriyle ilişkilendirilse de, şahıs borçları için de konulabilir. Satış anında ipoteğin fek edilmesi (kaldırılması) gerekir. Aksi takdirde, evi satın aldığınızda eski sahibinin borcunu da mülkünüzle beraber devralmış olursunuz.
3. Haciz Kayıtları: İcra Takibine Dikkat
Mülk sahibinin vergi dairesine, belediyeye veya şahıslara olan borcu nedeniyle tapu üzerine haciz konulmuş olabilir. Tapu dairesindeki güncel kayıtlarda “Haciz” ibaresi görüyorsanız, bu haciz kalkmadan yapılan satışlar ileride mahkeme kararıyla iptal edilebilir.
4. İmar Durumu ve İskan (Yapı Kullanım İzni)
Tapuda “Kat İrtifakı” mı yoksa “Kat Mülkiyeti” mi yazıyor? Kat mülkiyeti, binanın iskanının alındığını ve projesine uygun tamamlandığını gösterir. Eğer hala kat irtifakındaysa, binanın iskan sorunu olabilir veya belediye nezdinde kaçak bölümleri bulunabilir. Bu durum, ileride kredi çekmenizi veya evi satmanızı zorlaştırır.
5. Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Riski
Özellikle hisseli tapularda en büyük risklerden biri şufa hakkıdır. Diğer hissedarların, mülkün üçüncü bir kişiye satılması durumunda “aynı fiyattan öncelikli satın alma” hakkı bulunur. Eğer diğer hissedarlara noter kanalıyla bildirim yapılmadan evi alırsanız, aylar sonra elinizden alınması için dava açılabilir.
Tapu işlemleri öncesinde sadece tapu senedine bakmakla yetinmeyin. Mutlaka ilgili Tapu Müdürlüğü’nden veya Web-Tapu üzerinden “Güncel Tapu Kaydı” örneği isteyerek üzerinde aktif bir kısıtlama olup olmadığını teyit edin.
