Türkiye’de gayrimenkul piyasası yeni yıla yaklaşırken hareketli bir dönemece girdi. TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi ile TÜİK’in İnşaat Maliyet Endeksi arasındaki makas açılmaya devam ederken; gayrimenkul uzmanı Yaşar Doğan, 2027 yılına ilişkin fiyat dinamiklerini, faiz projeksiyonlarını ve piyasadaki arz-talep dengesini analiz etti.
Gayrimenkul yatırımcıları ve ev sahibi olma hayali kuran vatandaşların odak noktası 2027 yılı beklentilerine kilitlendi. Yüksek seyreden inşaat girdi maliyetleri, konut kredisi faiz oranları ve hanehalkının alım gücündeki değişimler, sektörün yol haritasını yeniden çiziyor.
Resmi verilere bakıldığında inşaat maliyetlerindeki ivmelenmenin, konut satış fiyatlarındaki artış hızını geride bıraktığı görülüyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Eylül 2026 Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre konut fiyatları nominal bazda aylık %1,22, yıllık bazda ise %22,34 yükseliş gösterdi. Ancak enflasyondan arındırılmış reel getiriye bakıldığında konut fiyatlarının yıllık yaklaşık %5,7 gerilediği dikkat çekti.
Buna karşın Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Eylül 2026 İnşaat Maliyet Endeksi, yıllık bazda %30,80 artış kaydetti; bina inşaatı maliyetlerindeki tırmanış ise %29,29 olarak kayıtlara geçti.
“Maliyet Artışı Her Konuta Aynı Oranda Yansımaz”
Piyasadaki son tabloyu değerlendiren Yaşarkent Gayrimenkul Kurucusu Yaşar Doğan, 2027 için tek bir oran telaffuz etmenin yanıltıcı olacağını vurguladı. Maliyet baskısının özellikle yeni üretilen birinci el projelerde hissedildiğini belirten Doğan, şu değerlendirmede bulundu:
“İnşaat maliyetlerindeki yükseliş yeni konut üretiminde ciddi bir fiyat baskısı doğuruyor. Ancak maliyetlerin yüzde 30 bandında artması, pazardaki tüm konutların otomatik olarak aynı oranda zamlanacağı anlamına gelmez. Alıcıların gelir seviyesi, krediye erişim koşulları ve arz miktarı piyasanın asıl belirleyicisidir.”
Doğan; konutun yer aldığı şehir, lokasyon, yapı kalitesi ve mikro piyasa dinamiklerinin 2027’de fiyat hareketlerini ayrıştıracağının altını çizdi.
Enflasyon Beklentisi ve Reel Fiyat Ayrımı
TCMB’nin Ekim 2026 Piyasa Katılımcıları Anketi’nde 2027 yıl sonu enflasyon beklentisi %23,3 olarak kaydedildi. Bu oranın doğrudan konut zammı anlamına gelmediğini hatırlatan uzmanlar, TL bazlı nominal artış ile reel alım gücünün birbirinden ayrılması gerektiğine işaret ediyor.
Konut fiyatlarının TL bazında artmaya devam edebileceğini belirten Yaşar Doğan, bu yükselişin enflasyon karşısındaki reel performansının faiz adımlarına bağlı olduğunu dile getirdi:
- Kredi Faizleri Düşerse: Olası bir faiz indirim döngüsü, uzun süredir kenarda bekleyen ertelenmiş talebi hızla harekete geçirebilir.
- Alım Gücü Sınırı: Hanehalkı harcanabilir gelirinin sınırlı kalması durumunda ise satıcıların etiket fiyatlarında yukarı yönlü esneklik daralabilir.
İlk El ve İkinci El Pazarı Net Biçimde Ayrıştı
TÜİK’in Eylül 2026 satış istatistikleri, pazarın dinamiklerinde belirgin bir kırılmaya işaret ediyor. Türkiye genelinde toplam konut satışları yıllık %9,3 gerileyerek 142 bin 390 adede düşerken, segment bazındaki zıt yönlü hareket dikkat çekti:
- İlk El Konut Satışları: Yıllık %3,9 artış gösterdi.
- İkinci El Konut Satışları: Yıllık %15,3 düşüş kaydetti.
Bu tablo, alıcıların yeni, deprem standartlarına uygun ve risksiz yapılara olan ilgisinin sürdüğünü; eski konut stoğunda ise fiyat-talep dengesinin daha kırılgan olduğunu ortaya koyuyor.
Ev Almak İçin 2027’yi Beklemek Ne Kadar Rasyonel?
Karar aşamasında olan alıcıların yalnızca gelecekteki olası zam oranlarına odaklanmaması gerektiğini belirten Doğan, bütüncül bir finansal hesap yapılması çağrısında bulundu:
“Ev alım kararını 2027’ye ertelemeyi düşünenlerin yalnızca olası fiyat etiketine değil; kredi maliyetine, nakit peşinat yüküne, hedeflenen mülkün piyasa rayicine ve kendi aylık ödeme disiplinine birlikte bakması gerekir. İhtiyaca hitap eden ve doğru değerleme ile satışa çıkmış bir gayrimenkulü zamanında almak, genel spekülasyonlara göre hareket etmekten her zaman daha rasyonel bir sonuç verir.”
2027 konut piyasasında yeknesak bir fiyat artışından ziyade; finansman koşulları, bölgesel arz açığı ve konut niteliğine göre şekillenen çok katmanlı bir fiyatlama yapısının öne çıkması bekleniyor.
