Artan yaşam maliyetleri ve yükselen site aidatları, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki en temel anlaşmazlık konularının başında geliyor. Çatı akmasından asansör yenilemesine, güvenlik giderlerinden apartman temizliğine kadar pek çok kalemde taraflar “Bu faturanın muhatabı kim?” sorusuna yanıt arıyor. Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu, bu konudaki sorumluluk sınırlarını net çizgilerle ayırıyor.
Aidat Bütçesinde İki Temel Ayrım: Kullanım ve Demirbaş
Uygulamada sıkça düşülen hataların başında aidat makbuzunun tek bir kalemmiş gibi değerlendirilmesi geliyor. Oysa hukuken aidat ödemeleri iki ayrı başlık altında inceleniyor:
- Kiracının Sorumluluğundaki İşletme (Kullanım) Giderleri: Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca kiracı, mülkün günlük kullanımından doğan rutin giderleri karşılamakla yükümlüdür. Apartman temizliği, kapıcı ve güvenlik personeli maaşları, bahçe bakımı ile ortak alanların elektrik ve su tüketimi bu kapsamda kiracıya aittir.
- Ev Sahibinin Sorumluluğundaki Demirbaş (Yatırım) Giderleri: Taşınmazın değerini artıran, ömrünü uzatan veya ana yapıyı koruyan harcamalar doğrudan kat malikinin sorumluluğundadır. Çatı onarımı, dış cephe mantolaması, asansörün komple yenilenmesi veya binaya sıfırdan kamera sistemi kurulması gibi harcamalar, site yönetimi tarafından aylık aidat makbuzuna yansıtılsa dahi kiracıdan talep edilemez.
Site yönetiminin demirbaş masraflarını aylık aidata dahil etmesi durumunda kiracının bu kalemleri ayrıştırarak yalnızca kendi kullanım payını ödeme hakkı bulunuyor. Eğer kiracı farkında olmadan demirbaş ödemesi yapmışsa, bu tutarı ev sahibinden talep etme veya kira bedelinden düşme hakkına sahip.
Esaslı Tadilatlar ve Bakım Yükümlülüğü
Ev içinde meydana gelen arızalarda sorumluluğun kime ait olduğu, arızanın kaynağına ve boyutuna göre değişiklik gösteriyor. TBK’nın 301. maddesi gereğince ev sahibi, kiralanan mülkü sözleşme boyunca kullanıma elverişli halde tutmak zorundadır.
- Olağan Kullanım Onarımları: Ampul değişimi, musluk contasının yenilenmesi veya günlük kullanım sonucu oluşan küçük çaplı yıpranmaların giderilmesi kiracının sorumluluğundadır.
- Esaslı Arızalar: Yapının eskimesinden kaynaklanan tesisat patlakları, çatı sızıntıları veya doğramaların çürümesi gibi büyük onarımlar ev sahibine aittir. Kiracı bu durumu ev sahibine bildirdikten sonra makul bir süre içinde tadilat yapılmazsa, TBK’nın 306. maddesi devreye girer. Bu durumda kiracı onarımı kendisi yaptırarak masrafı kiradan düşebilir ya da kira bedelinde indirim talep edebilir.
Tadilat Evi Yaşanmaz Hale Getirirse Ne Olur?
Kolon güçlendirmesi veya binanın ana tesisatının tamamen değiştirilmesi gibi evin içinde yaşamayı imkansız kılan büyük çaplı tadilatlarda kiracının hakları genişliyor. Tadilat süresince evden yararlanılamayan oran ve süre kadar kira bedelinden indirim istenebiliyor. Eğer onarım süreci evi tamamen kullanılamaz hale getiriyor ve uzun bir zamana yayılıyorsa, kiracı kira sözleşmesini haklı nedenle ve tazminatsız olarak feshedebiliyor.
Kira ilişkisinde “aidat ne gelirse kiracı öder” yaklaşımı da “evdeki her masraf ev sahibinindir” düşüncesi de hukuki karşılık bulmuyor. Tarafların mağduriyet yaşamaması için sözleşme aşamasında işletme ve demirbaş giderlerinin sınırlarının açıkça belirlenmesi, apartman yönetimlerinin sunduğu gider dökümlerinin ise kalem kalem incelenmesi büyük önem taşıyor.
