Türkiye’de konut piyasası son 10 yılda yalnızca fiyat ve kira artışlarıyla değil, erişilebilirlikteki hızlı bozulmayla da gündemin merkezine oturdu. TÜİK ve OECD verilerine göre son 10 yılda konut fiyatları yaklaşık 21 kat, kiralar ise 15 kat yükseldi.
Enflasyonist ortam, ihmal edilen arz politikaları, yüksek finansman maliyetleri ve gelir–fiyat dengesizliği, bugünkü krizin en önemli nedenleri arasında gösteriliyor. Buna ek olarak boşta bekleyen konut stoku da fiyatları yukarı çeken görünmez bir bariyer haline gelmiş durumda.
Kiracıların Sayısı Hızla Artıyor
Türkiye’de ev sahipliği oranı 2016’da yüzde 59,7 iken, 2024’te yüzde 56,1’e geriledi. Aynı dönemde kiracı oranı yüzde 24,4’ten 28’e çıktı.
OECD ortalamasının yüzde 70,9 olduğu düşünüldüğünde, Türkiye’deki bu düşüşün küresel trendlerin ötesinde hızlandığı görülüyor. Hanelerin yüzde 84,8’i konut giderlerinin bütçelerini zorladığını belirtirken, kira yükü yalnızca dar gelirli haneleri değil, orta sınıfı da baskı altına alıyor.
Çözüm Önerileri: Aşamalı Mülkiyet ve Kooperatif Modelleri
Uzmanlar, uluslararası deneyimlerden hareketle Türkiye için farklı modeller öneriyor. Bunların başında, İngiltere’de yaygın olarak uygulanan aşamalı mülkiyet (shared ownership) modeli geliyor. Bu sistemde alıcı, evin önce belirli bir payını (örneğin yüzde 25–50) satın alıyor; kalan kısım için kira ödüyor. Gelir arttıkça yeni pay satın alarak tam mülkiyete ulaşabiliyor.
Türkiye’de benzer bir uygulamanın, TOKİ veya belediyeler eliyle genç haneler için hayata geçirilebileceği ifade ediliyor.
Bunun yanı sıra İsviçre ve Almanya’daki kooperatif konut modeli de dikkat çekiyor. Bu model maliyetleri düşürürken uzun vadeli kira istikrarı sağlıyor, aynı zamanda kolektif finansman gücü ile erişilebilirliği artırıyor.
Sosyal Kiralık Konut: Kamu–Özel İş Birliği Şart
Türkiye’de bugüne kadar sosyal konut üretimi büyük ölçüde satılık projeler üzerinden yürütüldü. Ancak uzmanlara göre barınma krizinin hafifletilmesi için sosyal kiralık konut artık gündeme alınmalı.
Bu noktada üretimin yalnızca kamuya bırakılmasının sürdürülebilir olmadığına dikkat çekiliyor. TOKİ’nin üretim kapasitesi, belediyelerin yerel planlama gücü ve özel sektörün finansman esnekliği bir araya getirildiğinde; gençler, öğrenciler, mevsimlik çalışanlar ve güvencesiz haneler için erişilebilir kiralık konutların üretilmesi mümkün hale geliyor.
Sonuç: Kalıcı Politika İhtiyacı
Türkiye’nin önünde duran en kritik görev, kamu–özel sektör iş birliğiyle hayata geçirilecek sosyal kiralık konut modelini kalıcı bir politika haline getirmek. Uzmanlara göre aksi takdirde konut krizinin yalnızca dar gelirlileri değil, orta sınıfı da daha derinden sarsmaya devam edeceği öngörülüyor.
