Kentsel dönüşüm ve parsel bazlı yenilemelerin hız kazandığı şehirlerde, bitişik nizam yapıların yıkımı komşu binalar için ciddi riskler barındırıyor. Yıkım sonrası açıkta kalan sıvasız duvardan sızan yağmur suları evinizde hasara yol açtıysa, zararı sineye çekmek zorunda değilsiniz. Hukuki süreçte izlenmesi gereken adımları ve müteahhidin sorumluluklarını masaya yatırdık.
Şehir merkezlerindeki yoğun yapılaşma ve bitişik nizam sokaklarda kentsel dönüşüm çalışmaları devam ederken, en büyük mağduriyeti çoğu zaman inşaatın hemen bitişiğindeki bina sakinleri yaşıyor. Yan binanın yıkılmasıyla yıllarca korunaklı kalan iç duvarlar birden açıkta kalabiliyor; sıvasız ve yalıtımsız yüzeyler ilk yağışta suyu sünger gibi çekerek komşu daireleri kullanılamaz hale getirebiliyor.
Peki, komşu binanın yıkımı nedeniyle evine su basan veya duvarları küflenen konut sahibi hakkını nasıl aramalı? Müteahhit bu zarardan sorumlu tutulabilir mi?
İnşaatı Yapan Taraf Çevre Önlemlerini Almak Zorunda
Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukuku ilkeleri ve Türk Borçlar Kanunu’nun kusur sorumluluğu hükümleri gereğince; bir taşınmazda kazı, yıkım veya yapım faaliyeti yürüten kişi ya da firma, çevre binalara zarar vermeyecek her türlü teknik ve fiili tedbiri almakla yükümlüdür.
Bitişik binanın yıkılmasıyla komşu yapının dış etkenlere açık hale gelmesi, öngörülebilir bir durumdur. Günümüz inşaat ve izolasyon teknolojileriyle açıkta kalan ortak duvarların branda, geçici su yalıtım katmanları veya sıva uygulamalarıyla korunması mümkündür. Gerekli koruyucu önlemleri almayarak yağmur suyunun içeri sızmasına zemin hazırlayan yüklenici (müteahhit) ve yapı sahibi, ortaya çıkan zarardan doğrudan sorumludur.
Hak Arama Sürecinde İlk Adım: “Değişik İş” ile Delil Tespiti
Komşu parseldeki inşaat kaynaklı hasarlarda en kritik hata, hasar tespit edilmeden hemen tamirata girişilmesi veya uzun süre beklenmesidir. Tazminat talebinin sağlam bir hukuki zemine oturması için şu sıralama izlenmelidir:
- Delil Tespiti Talebi: Vakit kaybetmeden yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak “Değişik İş” dosyası üzerinden delil tespiti talep edilmelidir.
- Bilirkişi İncelemesi: Mahkemenin görevlendireceği inşaat bilirkişisi, bağımsız bölüme ve binaya gelerek hasarın boyutunu, hasarın kaynağını ve komşu inşaatın yıkımı ile zarar arasındaki illiyet (neden-sonuç) bağını resmi rapora bağlar.
- Maliyet Hesabı: Bilirkişi raporunda oluşan zararın giderilmesi için gereken tamirat bedeli güncel piyasa koşullarına göre hesaplanır.
- Tazminat Davası: Delil tespiti tamamlandıktan sonra, rapora dayanarak müteahhit ve yapı sahibine karşı esas tazminat davası açılır ve tespit edilen bedel yasal faiziyle talep edilir.
Zarar Sadece Daire İçiyle Sınırlı Kalmayabilir
Bitişik nizam yapılarda açıkta kalan duvar çoğu zaman binanın taşıyıcı sistemini veya dış cephe ortak alanını doğrudan ilgilendirir. Yağmur suyunun içeri sızması yalnızca iç cephe boyasına ya da parkelere değil; betonarme donatıya, demirlere ve kolon-kiriş birleşimlerine de uzun vadede korozyon riski taşır.
Bu nedenle hasar tespiti yaptırırken sadece daire içindeki boya/sıva kabarmaları değil, anayapının ortak alanlarında ve taşıyıcı unsurlarında bir zarar oluşup oluşmadığı da bilirkişiye inceletilmelidir. Binanın ortak alanını ilgilendiren zararlar için bina yönetimi veya kat malikleri kurulu da topluca hukuki süreç başlatma hakkına sahiptir.