Son dönemde gayrimenkul piyasasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında ödenmeyen kira bedelleri geliyor. Kira alacağını tahsil etmek isteyen mülk sahipleri soluğu mahkemede ya da icra dairelerinde alırken, yargılama sürecinin uzaması yeni soru işaretlerini de beraberinde getiriyor. Ev sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biri ise şu: “Dava devam ederken kiracı yine kira ödemezse, bu yeni borçlar görülmekte olan mevcut davaya dahil edilebilir mi?”
Hukuki süreçlerin işleyişi ve usul kuralları, bu soruya net bir sınır çiziyor.
Mahkeme Yalnızca Dava Tarihindeki Talebi İnceler
Hukuk muhakemeleri usulüne göre her dava, açıldığı tarihteki fiili ve hukuki duruma göre karara bağlanır. Bir ev sahibi ödenmeyen kiraları için alacak davası açtığında, mahkeme yalnızca dava dilekçesinde belirtilen dönemi ve talep edilen tutarı inceler.
Dava açıldıktan sonra yargılama devam ederken kiracının ödemediği yeni aylara ait kiralar, kendiliğinden o davaya eklenemez. Mahkeme hakimi, dava dilekçesindeki talep sonucunu aşarak dava tarihinden sonra doğan alacaklar hakkında doğrudan hüküm kuramaz.
Kiracının Savunmaları Dava Kapsamında Değerlendirilir
Dava konusu yapılan dönem için mahkeme tarafların delillerini toplar. Bu aşamada kiracının ödememe gerekçeleri de mercek altına alınır. Örneğin kiracı;
- Taşınmazın ana yapısına veya zorunlu tamiratına ilişkin bir masrafı karşıladığını,
- Bu bedelin ev sahibinin sorumluluğunda olduğunu ve kira bedelinden mahsup edildiğini
iddia edebilir. Mahkeme, dava dilekçesinde talep edilen dönemle sınırlı kalmak kaydıyla bu tür iddia ve itirazları inceler; borcun gerçekten bulunup bulunmadığına veya ne kadarının ödendiğine karar verir.
Dava Sürecinde Ödenmeyen Yeni Kiralar İçin Ne Yapılmalı?
Yargılama devam ederken kiracının kira ödememeyi sürdürmesi halinde ev sahiplerinin izlemesi gereken hukuki adımlar şunlardır:
- Ayrı Bir İcra Takibi Başlatmak: Dava açıldıktan sonra vadesi gelen ve ödenmeyen aylar için tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 13) başlatılabilir. Bu yol, hem yeni birikmiş borç için ödeme emri gönderilmesini sağlar hem de yasal 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açma hakkı tanır.
- Yeni Bir Alacak/Tahliye Davası Açmak: Dava tarihinden sonraki dönemleri kapsayacak şekilde bağımsız bir dava açılabilir. Şartları oluştuğunda mahkemelerden bu dosyaların birleştirilmesi talep edilebilse de, her dönemin muacceliyet (ödeme günü) ve temerrüt koşulları ayrı incelenir.
Ev sahiplerinin hak kaybına uğramaması adına, devam eden davanın sonucunu beklemeden yeni ödenmeyen aylar için yasal ihtarları veya icra takiplerini geciktirmeden devreye sokması büyük önem taşıyor.