TBMM Genel Kurulunda kabul edilen yeni yasal düzenlemeyle, bina ve arazi vergi değerlerindeki artışa üst tavan getirildi. Özellikle sıfır konut projelerinden veya müteahhitten ev satın alıp tapu devrini henüz tamamlamayan mülk sahiplerini yakından ilgilendiren düzenleme, tapu harçlarında oluşabilecek artış senaryolarını da gündeme taşıdı.
2026 İçin “İki Kat Fazlası” Üst Sınırı
Yürürlüğe giren düzenlemeye göre, 2026 yılı bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşamayacak. Mevzuattaki bu formül; bir taşınmazın emlak vergisi değerinin, önceki yılki değerinin en fazla üç katına kadar çıkabileceğini gösteriyor.
Örneğin, 2025 yılında emlak vergisi değeri 1 milyon TL olan bir gayrimenkulün 2026 yılındaki vergi değeri en çok 3 milyon TL olarak belirlenebilecek. Ancak bu tavan oran, tüm taşınmazların otomatik olarak üç kat değerleneceği anlamına gelmiyor; artışlar ilgili belediyelerin belirlediği rayiç ve değerleme oranlarına göre şekillenecek.
Tapu Harcında Rakamlar Nasıl Değişecek?
Mevcut mevzuata göre tapu harcı, toplam yüzde 4 (yüzde 2 alıcı, yüzde 2 satıcı) oranıyla taşınmazın beyan edilen satış bedeli üzerinden tahsil ediliyor. Ancak beyan edilen tutarın, taşınmazın ilgili belediyede kayıtlı emlak vergisi değerinden düşük olmaması gerekiyor.
Emlak vergisi değeri 2025 yılında 3 milyon TL olan bir konut baz alındığında:
- Mevcut durumda (3 milyon TL üzerinden): Toplam tapu harcı 120 bin TL olurken, alıcı ve satıcı 60’ar bin TL ödüyor.
- Üst sınırdan artış durumunda (9 milyon TL üzerinden): Emlak vergisi değeri 9 milyon TL’ye yükselirse ve satış beyanı bu rakam üzerinden yapılırsa toplam harç 360 bin TL’ye çıkıyor. Bu senaryoda alıcı ve satıcının ödeyeceği tutar 180’er bin TL’ye ulaşıyor.
Gerçek Satış Bedeli Esas Alınıyor
Mevzuat, tapu harcının her koşulda gerçek satış bedeli üzerinden ödenmesini zorunlu kılıyor. Yalnızca daha az harç ödemek amacıyla satış tutarının belediye asgari rayiç bedelinde veya gerçek bedelin altında gösterilmesi vergi ziyaı cezalarına neden olabiliyor. Dolayısıyla, gerçekte rayiç bedelin çok üzerinde satılan mülkler için bu üst sınır tapu harcını doğrudan katlamayacak; asıl etki, gerçek bedelin belediye rayicine yakın veya altında kaldığı dosyalarda hissedilecek.
Tapusunu Bekleyenler İçin 31 Aralık Hatırlatması
Konut projelerinden ev alan ancak tapu devir işlemleri henüz gerçekleşmeyen alıcıların, yeni yıla girmeden önce güncel belediye rayiçlerini kontrol etmeleri önem taşıyor. İşlemlerin ertelenmesi halinde, 2026 yılıyla birlikte güncellenecek asgari değerler üzerinden ödenecek asgari harç tutarları yükselebilecek.
Deprem bölgesindeki iller dahil olmak üzere Türkiye genelinde geçerli olan düzenleme, il bazlı özel bir ayrım içermiyor; tüm işlemler ilgili belediyelerin takdir komisyonu ve kanuni değerlemeleri doğrultusunda yürütülecek.
2027-2029 Takvimi de Netleşti
Düzenleme yalnızca 2026 yılıyla sınırlı kalmadı. 2027, 2028 ve 2029 yıllarındaki bina ve arazi vergi değerlerinin, her yıl bir önceki yılın vergi değeri üzerine ilgili yeniden değerleme oranı eklenerek kademeli olarak güncellenmesi hükme bağlandı.