Gayrimenkul piyasasının en çok konuşulan ve hem ev sahiplerini hem de kiracıları yakından ilgilendiren konularının başında kuşkusuz “tahliye süreci” geliyor. Türkiye’deki kira hukuku, genel kanının aksine sadece “kontrat bitti, hadi çık” mantığıyla işlemiyor; kanun koyucu burada kiracıyı koruyan güçlü zırhlar sunarken, mülk sahibine de belirli şartlar altında hak tanıyor.
İşte bir mülk sahibinin kiracısını yasal yollarla tahliye edebilmesi için elindeki en güçlü kozlar ve dikkat etmesi gereken kritik detaylar:
Gereksinim Nedeniyle Tahliye (İhtiyaç Hali)
Emlak dünyasında en sık karşılaşılan gerekçelerden biridir. Eğer mülk sahibi kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin o konuta ihtiyacı olduğunu ispatlarsa tahliye davası açabilir.
Bu gerekçeyle kiracı çıkarıldıktan sonra mülk, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracıya tazminat ödenmesi gerekebilir.
Yeni Malikin Gereksinimi
Evi yeni satın alan kişi, eğer içeride bir kiracı varsa ve kendisi oturacaksa, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmelidir. Bu ihtardan sonra 6 ay bekleyerek tahliye davası açma hakkına sahip olur.
Yeniden İnşa ve İmar
Mülkün esaslı bir onarıma girmesi, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu tadilat sırasında içeride oturulması imkansızsa tahliye istenebilir. Ancak tadilat bitince, eski kiracının yeni haliyle mülkü kiralama konusunda öncelik hakkı bulunur.
İki Haklı İhtar
Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki kez haklı ihtar çekilmişse, mülk sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. “Bir gün gecikmeden ne olur?” demeyin; sistemli gecikmeler tahliye yolunu açar.
10 Yıllık Uzama Süresi
Kiracılar için en kritik madde budur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık uzama süresi dolduğunda mülk sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunun için 10 yıllık sürenin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunulmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesine Dikkat!
Eğer kiracı, mülke girdikten sonra (kontratla aynı gün olmaması şartıyla) belirli bir tarihte çıkacağına dair yazılı bir tahliye taahhütnamesi imzalamışsa, mülk sahibi bu belgeye dayanarak doğrudan icra takibi başlatabilir. Bu belge, mahkeme süreçlerini ciddi oranda hızlandıran en kestirme yoldur.
Gayrimenkul hukukunda süreler ve usul her şeydir. Yanlış zamanda çekilen bir ihtarname, haklıyken haksız duruma düşmenize neden olabilir.