Türkiye’de konut ve işyeri kira ilişkilerinde en çok merak edilen sorulardan biri: Ev sahibi kira bedelini ne zaman zamlayabilir, bu zammın üst sınırı ne kadardır? Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri ve son düzenlemeler ışığında güncel durum şöyle:
Yasal Çerçeve: TBK ve TÜFE Düzenlemeleri
- Türk Borçlar Kanunu’nun Madde 344 hükmüne göre, kira sözleşmesi yenilendiğinde ya da kira dönemi dolduğunda kira bedeli, bir önceki kira yılına ait TÜFE’nin (“Tüketici Fiyat Endeksi – son 12 aylık ortalama”) değişim oranını geçmemek şartıyla artırılabilir.
- Daha önce, 11 Haziran 2022’de yürürlüğe giren geçici düzenlemeyle konut kira sözleşmelerinde kira artışı %25 sınırlaması getirilmişti.
- Ancak bu %25’lik tavan 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla kalktı. Artık kira sözleşmeleri yenilendiğinde ya da kira dönemi sona erdiğinde, ev sahibi en fazla TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranı kadar zam yapabilir.
Ne Zaman Zam Yapılabilir?
- Kira artışı yalnızca kira sözleşmesinin yenilendiği tarih ya da kira süresinin sona erdiği zaman yapılabilir. Sözleşme devam ederken ara dönemde (yıl ortasında) ev sahibinin tek taraflı zam yapması, genel olarak yasal değildir.
- Sözleşme başlangıç tarihi, yenileme tarihi veya kira dönemi sona erme tarihi kira artışının geçerlilik zamanını belirler. Örneğin, kira süresi 15 Mayıs’ta bitiyorsa, yeni kira bedeli ancak 15 Mayıs itibarıyla geçerli olabilir.
Ne Kadar Zam Yapılabilir? Sınırlar ve Esneklik
- Üst sınır: Ev sahibi, kira artışını TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranını aşmayacak biçimde yapmalıdır. Bu oran üstünde yapılacak zamlar yasal olarak geçersiz sayılır.
- Sözleşmede önceden belirlenmiş artış oranı varsa: Eğer kira sözleşmesinde “her yıl TÜFE’ye göre artış yapılacak” gibi bir hüküm varsa, bu hüküm geçerlidir; fakat bu hüküm de [TBK’nın sınırları çerçevesinde] TÜFE’yi aşmaz.
- Beş Yıllık Değerlendirme: Kiralanan mülk için kira sözleşmesini yenileyen ev sahibinin, özellikle sözleşme beş yıl ve üzeri süreyle sürdüyse, emsal kira bedelleri gibi kriterlerle kira bedelinin yeniden tespitini talep etme hakkı vardır. Bu, TBK çerçevesinde açılabilecek “kira tespit davası” ile mümkündür.
Diyelim ki:
- Mevcut kira bedeli: 10.000 TL/ay
- Sözleşme yenileme tarihi: 1 Ekim 2025
- TÜFE’nin son 12 aylık ortalama değişim oranı: %45 (örnek)
Bu durumda ev sahibi, yeni kira döneminde kira bedelini en fazla 10.000 × %45 = 4.500 TL zamla, yani yeni kira bedelini 14.500 TL yapabilir. Sözleşmede farklı bir oran belirlenmemişse bu sınırlar geçerlidir.
Kiracının Korunması ve İtiraz Hakkı
- Ev sahibi, TÜFE sınırını aşan bir zam teklif ederse, kiracı bu zammı kabul etmeyebilir; önerilen artıştı TÜFE oranında ödeyerek kira sözleşmesine devam etme hakkına sahiptir.
- Sözleşmede hüküm yoksa taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa, kiracı veya ev sahibi kira tespit davası açabilir. Mahkeme, kira bedelini emsal kira bedelleri, kiralananın durumu, kullanım şekli vb. kriterleri göz önünde bulundurarak belirler.