Gayrimenkul arayışındaki alıcılar için en heyecan verici an, ilanda görülen cazip fiyattır. Ancak bir evin satış bedeli, tıpkı okyanustaki bir buzdağı gibi, görünenin çok ötesinde maliyetler barındırır. Bütçe planlamasını yalnızca konut fiyatına göre yapanlar, tapu dairesinde, bankada veya anahtar tesliminden hemen sonra karşılarına çıkan “gizli masraflar” nedeniyle şok yaşayabilirler.
Bir gayrimenkul alımını finansal bir kâbusa dönüştürmemek için, asıl fiyata eklemeniz gereken zorunlu ve potansiyel gider kalemlerini detaylıca inceleyelim.
1. Zorunlu Resmi Giderler: Tapu Dairesinde Ödenenler
Bu masraflar, alım satım işleminin yasal olarak tamamlanması için devlet tarafından talep edilen ve kaçınılmaz olan kalemlerdir:
- Tapu Harcı (%4): Bu, en büyük ek maliyettir. Yasal olarak alıcı ve satıcı tarafından %2’şer olmak üzere toplam %4 oranında ödenir. Ancak piyasa pratiğinde, bu oranın kimin tarafından ödeneceği pazarlığa tabidir. Satış bedelinin gerçek değeri üzerinden hesaplanır.
- Tapu Döner Sermaye Ücreti: Tapu Müdürlüklerinin hizmet bedeli olarak aldığı, nispeten düşük ama zorunlu bir ücrettir.
- Emlak Vergisi (Yıllık): Yıl içinde evi aldığınız aya göre hesaplanan emlak vergisini, o yılın kalan kısmı için ödeme yükümlülüğünüz doğar.
- DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Konut kredisi kullanılsın veya kullanılmasın, her mülk için kanunen zorunlu tutulan yıllık sigorta maliyetidir.
2. Profesyonel Hizmet ve Kredi Masrafları
Alım sürecini kolaylaştıran, ancak bütçeye eklenen hizmet bedelleri de kritik öneme sahiptir:
- Emlakçı Komisyonu: Emlak danışmanları üzerinden yapılan satışlarda, komisyon bedeli genellikle KDV hariç satış fiyatının %4’ü (alıcıdan %2, satıcıdan %2) olarak belirlenir. Bu oranın pazarlıkla düşürülmesi mümkün olsa da, hizmet bedeli ana bütçeden ciddi bir pay alır.
- Konut Kredisi Masrafları: Ev alımının en büyük ek maliyeti kredi kullanmak ise, faizin yanı sıra;
- Ekspertiz Ücreti: Bankanın kredi değerini belirlemek için zorunlu tuttuğu ücret.
- Dosya Masrafı: Bankaların kredi kullandırma karşılığında aldığı sabit ücret.
- İpotek Tesis Ücreti: Tapuda banka lehine ipotek konulması için ödenen resmi harçtır.
3. Yerleşim ve İntibak Masrafları: Unutulan Bütçe Deliği
Bu kalemler, tapu işlemi bittikten sonra ortaya çıkar ve genellikle bütçenin sonunu zorlar:
- Tadilat ve Dekorasyon Bütçesi: Bir evin dış görünüşü ne kadar iyi olursa olsun, hemen hemen her alıcı küçük veya büyük bir tadilata ihtiyaç duyar. Eski tesisatın yenilenmesi, boya-badana, zemin yenileme gibi maliyetler, evin satış fiyatının %10 ila %20’si kadar ek bir bütçe tamponu gerektirebilir. Bu bütçeyi önceden planlamak, yerleşirken borçlanmayı engeller.
- Abonelik Açılış/Devir Ücretleri: Elektrik, su ve doğal gaz gibi aboneliklerin yeni sahibin adına geçirilmesi veya ilk defa bağlanması sırasında ödenen güvence bedelleri ve işlem masrafları.
- Taşınma ve Nakliye Giderleri: Eşyaların yeni adrese nakliyesi ve yerleştirilmesi de nakit çıkışı gerektiren son adımdır.
Sonuç: Ev alımı, sadece tapuya ödenen meblağdan ibaret değildir. Başarılı bir bütçe yönetimi için, ilanda belirtilen satış fiyatının üzerine zorunlu masrafları (%5-7) ve potansiyel tadilat masraflarını (%10-20) ekleyerek toplam maliyeti hesaplamak, finansal sürprizlere karşı en güçlü önleminiz olacaktır.