Son dönemde artan asgari ücret, enerji maliyetleri ve ortak alan bakım giderleri, apartman ve site aidatlarını adeta ikinci bir kira bedeli haline getirdi. Birçok sitede yüzde yüzü aşan artışlar kat malikleri ile site yönetimlerini karşı karşıya getirirken, “Yönetim bu zammı kafasına göre yapabilir mi?” sorusu gündemin ilk sırasına yerleşti.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri, site sakinlerine fahiş ve gerekçesiz aidat zamlarına karşı somut hukuki haklar ve başvuru yolları tanıyor.
Yönetim Tek Başına Zam Yapamaz: İşletme Projesi Şartı
Uygulamada yapılan en büyük hatalardan biri, site yöneticisinin veya profesyonel yönetim şirketinin genel kurul kararı olmadan tek taraflı aidat artışı açıklamasıdır.
- Genel Kurul Önceliği: Aidat artışının hukuken geçerli olabilmesi için öncelikle Kat Malikleri Genel Kurulu’nda görüşülüp karara bağlanması gerekir.
- Tebliğ ve İtiraz Süresi: Eğer genel kurulda bir işletme projesi kararlaştırılmamışsa, yönetici tahmini gelir-giderleri içeren bir “İşletme Projesi” hazırlar ve bunu tüm kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirir. Projeye, tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmelidir.
- İtirazın Sonucu: Süresi içinde yapılan itiraz, işletme projesinin kesinleşmesini engeller. Bu durumda itiraz Kat Malikleri Kurulu tarafından incelenir ve nihai karar burada verilir.
Genel Kurulda Kabul Edilen Fahiş Zamma Karşı Ne Yapılabilir?
Site yönetimleri çoğu zaman yüksek zamları genel kuruldan geçirerek resmileştirme yoluna gider. Ancak kararın genel kurulda onaylanmış olması, kat maliklerinin hak arama yolunu kapatmaz.
KMK’nın 33. maddesi uyarınca, genel kurulda alınan kararların iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi‘ne dava açılabilir:
| Durum | Başvuru Süresi | Şart |
| Toplantıya Katılanlar | Karar tarihinden itibaren 1 ay | Karara muhalif kalıp tutanağa aykırı oy gerekçesini (şerh) işletmiş olmak |
| Toplantıya Katılmayanlar | Kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay (Her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay) | Kararın usulüne uygun öğrenildiğini belgelemek |
Mahkemeye başvururken yalnızca “zam oranı yüksek” demek yeterli değildir. Yönetimin sunduğu tahmini bütçe ile geçmiş yılın fiili harcamaları arasındaki orantısızlık, piyasa rayiçlerinin üzerinde alınan teklifler veya gereksiz lüks harcama kalemleri somut belgelerle mahkemeye sunulmalıdır.
Kiracılar Aidat Zammına İtiraz Edebilir mi?
Kiracılar doğrudan genel kurulda oy hakkına sahip değildir (kat malikinden vekalet almadıkları sürece). Ancak Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kiracının sorumluluğu sınırlıdır:
- İşletme Gideri vs. Yatırım Gideri: Kiracı yalnızca temizlik, güvenlik personeli, aydınlatma ve bahçe bakımı gibi günlük kullanım/işletme giderlerinden sorumludur.
- Demirbaş Giderleri Ev Sahibine Aittir: Asansörün yenilenmesi, dış cephe mantolaması, çatı onarımı veya jeneratör alımı gibi gayrimenkulün değerini artıran demirbaş/yatırım masraflarını kiracı ödemek zorunda değildir. Bu harcamaların aidata eklenmesi durumunda kiracı ev sahibine durumu bildirerek ödemeyi reddetme hakkına sahiptir.
- Kira Sınırı: Kiracının ortak gider borcu, sözleşme gereği ödemekle yükümlü olduğu aylık kira bedelini aşamaz.
Hak Kaybına Uğramamak İçin İzlenmesi Gereken 4 Adım
- Toplantıları Kaçırmayın: Genel kurula bizzat katılın veya güvenilir bir vekil gönderin. Toplantı yeter sayısının oluşmasını denetleyin.
- Karara Şerh Düşün: Kabul etmediğiniz aidat kararlarına el kaldırıp sadece “hayır” demekle kalmayın; toplantı tutanağına “Fahiş artış oranına ve dayanıksız bütçe kalemlerine itiraz ediyorum” notunu yazdırıp imzalayın.
- Denetim Raporunu Talep Edin: Yöneticinin sunduğu faturaları, hizmet alım sözleşmelerini ve teklif mektuplarını incelemek üzere Denetçi Raporu’nu ve kasa defterini talep edin.
- Haksız İcraya İtiraz Edin: Yetkisizce belirlenmiş veya kesinleşmemiş bir işletme projesine dayanarak hakkınızda icra takibi başlatılırsa, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine giderek borca itiraz edin.