Şehir hayatından kaçış isteği ve “toprak kaybettirmez” algısı, binlerce yatırımcıyı telafisi zor hatalara sürüklüyor. “Yakında imar geçecek” vaadiyle satılan SİT alanları, mutlak tarım arazileri ve su havzaları, yatırımcının elinde patlayan bir bombaya dönüşebilir. İşte tarla alırken hayallerinizin yıkılmaması için bilmeniz gereken acı gerçekler.
Gayrimenkul fiyatlarındaki artış, küçük yatırımcıyı konut yerine daha ulaşılabilir görünen arsa ve tarla yatırımlarına yöneltti. Ancak emlak piyasasında “Arsa” ile “Tarla” arasındaki farkı bilmemek, yatırımcılar için en büyük risk faktörü olmaya devam ediyor. Uzmanlar uyarıyor: “Gelecek vaat ediyor” cümlesi, genellikle resmiyette karşılığı olmayan, satış pazarlaması odaklı bir tuzaktır.
İmar Gelecek Efsanesine Kanmayın Tarla vasfındaki arazilerin satışı sırasında en sık kullanılan argüman “Buralara 5 yıl içinde imar gelecek, fiyatı 10’a katlanacak” iddiasıdır. Oysa imar planları belediyelerin ve ilgili bakanlıkların stratejik planlarına göre yapılır; kulaktan dolma bilgilerle değil.
- Risk: Satın aldığınız arazi “Mutlak Tarım Arazisi” statüsünde olabilir. Bu araziler, devlet tarafından gıda güvenliği için koruma altındadır ve üzerine çivi çakılması bile yasaktır. İmar gelmesi ise neredeyse imkansızdır.
SİT Alanı ve Su Havzası Tehlikesi Fiyatı emsallerine göre çok uygun olan “kupon” arazilerde genellikle gizli bir hukuki engel bulunur.
- SİT Alanları: Arkeolojik veya doğal sit alanı ilan edilen bölgelerde yapılaşma tamamen yasaktır. Bu arazileri aldığınızda sadece “manzarasını” satın almış olursunuz; üzerine konteyner dahi koyamazsınız.
- Su Havzaları: Baraj ve su toplama havzalarında kalan arazilerde yapılaşma izni verilmez ve kamulaştırma riski yüksektir.
“Hobi Bahçesi” Adı Altında Satılan Hisseli Tarlalar Son dönemin en büyük mağduriyetleri, tarla vasfındaki büyük arazilerin kooperatif hissesi gibi bölünerek “hobi bahçesi” olarak satılmasıyla yaşanıyor.
- Noter huzurunda yapılan sözleşmelerle size yerin belli olduğu söylense de, tapuda o arazi tek bir parseldir ve siz tanımadığınız onlarca kişiyle ortaksınızdır.
- Tarım arazilerinin bütünlüğünü bozduğu gerekçesiyle, üzerine yapılan prefabrik yapıların belediyelerce yıkıldığı ve ağır para cezalarının kesildiği unutulmamalıdır.
Bilinçli Yatırım İçin Ne Yapmalı?
- Belediyeye Gidin: Satıcının sözüne değil, ilgili belediyenin İmar Müdürlüğü’ne güvenin. Bölgenin 1/1000 ve 1/5000’lik planlarını sorun.
- TKGM Parsel Sorgu: Parselin niteliğini, sit alanı olup olmadığını veya koruma bölgesinde kalıp kalmadığını mutlaka kontrol edin.
- Toprak Koruma Kurul Kararları: Arazinin tarım dışı kullanıma uygun olup olmadığını araştırın.
Unutmayın; imarı olmayan bir tarla, üzerine ev yapabileceğiniz bir arsa değildir. Yatırım yaparken “gelecek hayalleri”ne değil, “resmi belgeler”e para verin.