Gayrimenkul sektörünün son dönemde en çok tartıştığı konuların başında kira bedellerinde “uyarlama” davaları geliyor. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü”, mülk sahipleri kadar kiracıların da gündeminde. Ancak bu hakkı kullanmak sanıldığı kadar kolay değil. Yargıtay’ın net çizgilerle belirlediği kurallar, pek çok kiracının davasının daha başlamadan reddedilmesine yol açabiliyor.
Peki, bir kiracı hangi şartlarda kira bedelinin düşürülmesini veya yeniden düzenlenmesini isteyebilir? Hangi hatalar hakkın kaybına neden olur? İşte emlak dünyasını yakından ilgilendiren hukuki detaylar…
Uyarlama Davası Açabilmenin 4 Temel Şartı
Kanuna göre sözleşme şartlarının değişen dünya düzenine uydurulabilmesi için şu dört unsurun aynı anda gerçekleşmesi gerekiyor:
- Beklenmeyen Bir Durum Olmalı: Sözleşme yapılırken tarafların tahmin edemeyeceği, olağanüstü bir gelişme yaşanmalıdır.
- İfa Güçlüğü Yaratmalı: Bu durum, kiracının kirayı ödemesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede zorlaştırmalıdır.
- Kusursuzluk: Ortaya çıkan zorluğa kiracının kendi kusuru veya kararları sebep olmamış olmalıdır.
- İhtirazi Kayıtla Ödeme: İtiraz edilen dönemdeki kiralar ya hiç ödenmemiş olmalı ya da “haklarımı saklı tutuyorum” (ihtirazi kayıt) beyanıyla ödenmiş olmalıdır.
En Büyük Hata: Geçmişe Dönük Talep Yapılamaz!
Kiracıların en çok yanılgıya düştüğü nokta, davanın geriye dönük etkisidir. Emlak piyasasında sıkça karıştırılan “kira tespit davaları” geçmişe etki edebilirken, uyarlama davalarında geçmişe yönelik talepte bulunulamaz.
Uyarlama davasında yeni bedel, ancak davanın açıldığı tarihten (veya ihtirazi kayıtla ödeme yapılan tarihten) itibaren geçerli olur. Geçmiş aylarda çekilen zorluklar gerekçe gösterilerek geriye dönük bir iade veya indirim talep edilemez; edilse bile mahkemece incelenmez.
Yargıtay: Enflasyon ve Döviz Artışı Tek Başına Öngörülemez Değildir
Kira bedelini doğrudan etkileyen ekonomik dalgalanmalar konusunda Yargıtay’ın duruşu oldukça nettir. Yargıtay içtihatlarına göre; Türkiye’deki enflasyonist ortam, döviz kuru hareketlilikleri veya piyasadaki rayiç bedel artışları tek başına “öngörülemez bir durum” olarak kabul edilmez.
Sözleşme imzalanırken ülkede zaten var olan ekonomik dinamiklerin, dövizdeki veya enflasyondaki artış ihtimalinin taraflarca bilindiği varsayılır. Bu nedenle, sadece “enflasyon çok arttı” ya da “döviz yükseldi” diyerek uyarlama davası açmak yasal olarak mümkün değildir. Uyarlama için mücbir sebep, pandemi, doğal afet veya sektörü tamamen kilitleyen sıradışı ve küresel/bölgesel krizler gibi somut ve sarsıcı olayların varlığı aranır.
Kiracıların yasal olarak uyarlama talep etme hakkı saklıdır ancak bu hakkın mahkemede karşılık bulması için davanın doğru zamanda, doğru gerekçelerle ve yasanın çizdiği sınırlara uygun olarak açılması şarttır.