Kentsel dönüşüm süreçlerinde binaların yıkılıp yenilenmesinin ardından sıkça karşılaşılan konulardan biri de bağımsız bölümler arasındaki alan eşitsizlikleri. Yenilenen binalarda bazı daire sahiplerinin metrekareleri korunurken veya genişlerken, bazılarının dairelerinin orantısız şekilde küçülmesi hak kayıplarına yol açabiliyor. Yargıtay’ın emsal kararları ise bu tür mağduriyet yaşayan kat maliklerine hukuki bir çıkış yolu sunuyor.
Hukuki Dayanak: Sebepsiz Zenginleşme
Yargıtay içtihatlarına göre kentsel dönüşüm sonrası ortaya çıkan açık metrekare eşitsizlikleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 77. maddesi kapsamında “sebepsiz zenginleşme” olarak değerlendiriliyor. Kanun hükümleri uyarınca, haklı bir nedene dayanmaksızın bir başkasının mal varlığından veya emeğinden zenginleşen taraf, bu zenginleşmeyi iade etmekle yükümlü tutuluyor.
Dava Müteahhide Değil, Fazla Metrekare Alan Malike Açılıyor
Bu tür bir mağduriyette izlenmesi gereken hukuki yolda en kritik detay husumet yönü. Söz konusu dava müteahhit firmaya karşı değil, paylaşım sonucunda orantısız şekilde fazla alan alarak mal varlığını artıran diğer kat maliklerine karşı açılıyor. Daire büyüklüğü azalan hak sahibi, aradaki değer farkının veya metrekare kaybının tazminini diğer maliklerden talep edebiliyor.
Sözleşme ve Değerleme Raporunun Önemi
Ancak davanın başarıya ulaşmasında somut olayın şartları büyük önem taşıyor. Eğer bina dönüşüm sürecindeyken tüm maliklerin oy birliği veya geçerli çoğunlukla imzaladığı resmi bir sözleşme ve yetkili kurumlarca hazırlanmış bir değerleme raporu bulunuyorsa, durum farklılık gösterebiliyor. Mahkemeler, altına imza atılan bu paylaşım sözleşmelerini sebepsiz zenginleşmenin “haklı bir sebebi” olarak kabul edebiliyor. Bu nedenle dava açmadan önce imzalanan mutabakatların detaylıca incelenmesi gerekiyor.
Zaman Aşımı Sürelerine Dikkat
Sebepsiz zenginleşme davası açmak isteyen hak sahiplerinin kanuni süreleri kaçırmaması büyük önem taşıyor. Hak talepleri için iki farklı zaman aşımı sınırı bulunuyor:
- Öğrenme Tarihinden İtibaren: Hakkın ihlal edildiğinin ve zenginleşen tarafın öğrenildiği tarihten itibaren 2 yıl,
- Üst Sınır: Zenginleşmenin gerçekleştiği (tapu tescili veya teslim) tarihten itibaren herhalde 10 yıl içinde hukuki sürecin başlatılması gerekiyor.
Kentsel dönüşüm sonrasında dairesi orantısız şekilde küçülen kat malikleri, hak kaybına uğradıklarını düşündüklerinde bu süreler dahlinde mahkemeye başvurarak aradaki ekonomik farkın giderilmesini talep edebiliyor.