Ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan uyuşmazlıklar, yasal düzenlemelerin ve mahkeme kararlarının gölgesinde yeni bir boyut kazanmaya devam ediyor. Son dönemde özellikle 5 yıllık süreyi dolduran kira sözleşmeleri üzerinden açılan “kira tespit davaları”, kiracılar için ciddi bir mali risk barındırıyor. Gündeme gelen emsal bir mahkeme kararı ve uzman değerlendirmeleri, dava sürecinde “Nasıl olsa mahkeme sürer” diyerek düşük kira ödemeye devam eden kiracıları bekleyen büyük tehlikeyi gözler önüne serdi.
5 Yıl Dolar Dolmaz Ev Sahibinin “Kira Tespit” Hakkı Doğuyor
Mevcut yasalara göre, aynı konutta ya da iş yerinde 5 yılını dolduran kiracılar için ev sahiplerinin kira bedelini piyasa gerçeklerine ve emsallere uygun hale getirmek amacıyla kira tespit davası açma hakkı bulunuyor.
Son yaşanan somut bir olayda, 5 yıldır aynı evde oturan ve aylık 20 bin lira kira ödeyen bir kiracıya, ev sahibi tarafından kiranın piyasa değerinin altında kaldığı gerekçesiyle 38 bin liraya yükseltilmesi talebiyle dava açıldı. Tarafların uzlaşamaması üzerine mahkemeye taşınan olayda, yargı süreci ezber bozan bir kararla sonuçlandı.
Mahkeme ve Bilirkişi Nasıl Karar Veriyor?
Kira tespit davalarında mahkemeler, keyfi artışların önüne geçmek için ince eleyip sık dokuyor. Dava sürecinde izlenen adımlar ve kriterler genel olarak şu şekilde ilerliyor:
- Veri Toplama: Çevredeki emsal kira sözleşmeleri dosyaya ekleniyor. Gerekirse İSKİ, BEDAŞ gibi kurumlardan bölgedeki resmi abonelik ve kira bilgileri talep ediliyor.
- Bilirkişi İncelemesi: Uzman bilirkişi heyeti taşınmazı yerinde inceliyor; evin büyüklüğü, konumu, cephesi ve güncel piyasa değeri üzerinden teknik bir rapor hazırlıyor.
- Hakkaniyet İndirimi: Söz konusu davada bilirkişi, evin güncel değerini 36 bin lira olarak belirledi. Ancak mahkeme, kiracının eski (vefakar) kiracı olmasını gözeterek bir “hakkaniyet indirimi” uyguladı ve nihai kira bedelini 32 bin 500 lira olarak tescil etti.
Kiracılar İçin Gizli Tehlike: Geçmişe Dönük Fark ve Faiz Yükü
Davaların uzun sürmesini fırsat bilip eski fiyattan ya da sadece standart yasal zam oranında ödeme yapmaya devam etmek, kiracılar için sürecin sonunda adeta bir mali yıkıma dönüşebiliyor.
Hukukçular, dava devam ederken kiracının kendi belirlediği ya da yasal sınırdaki rakamı ödemesinde hukuki bir engel olmadığını ancak davanın karara bağlanmasıyla birlikte durumun tersine döndüğünü vurguluyor. Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli sayılıyor. Dolayısıyla, dava süresince ödenen düşük bedel ile mahkemenin belirlediği yeni bedel arasında oluşan devasa fark, kararın kesinleşmesiyle birlikte toplu olarak ve yasal faiziyle kiracıdan tahsil ediliyor.
Uzmanlar, uyuşmazlıkların mahkeme koridorlarına taşınmadan önce karşılıklı uzlaşı ve bölge analizleriyle çözülmesinin, her iki tarafı da öngörülemeyen faiz yüklerinden ve uzun süren hukuki yıpranmalardan koruyacağının altını çiziyor.