Türkiye’de mülk sahiplerinin en çok çekindiği durumların başında, kiracının ödemelerini aksatması geliyor. Kira ödenmediğinde izlenecek yollar hukuk sistemimizde net bir şekilde çizilmiş olsa da sürecin “en hızlı” şekilde sonuçlanması, atılacak stratejik adımlara bağlıdır.
İşte kira ödenmemesi durumunda mülk sahibinin elindeki en etkili ve hızlı tahliye mekanizması:
En Hızlı Yol: Tahliye Talepli İcra Takibi
Kiracı kirayı ödemediği anda vakit kaybetmeden başvurulması gereken en hızlı yöntem, İcra ve İflas Kanunu (İİK) 269. maddesi uyarınca başlatılan Tahliye Talepli İcra Takibi’dir.
Bu yolun “hızlı” olarak nitelendirilmesinin sebebi, mahkeme süreci başlamadan önce icra dairesi aracılığıyla kiracıya çok net bir süre tanınması ve bu süre sonunda tahliyenin kapısının açılmasıdır.
Süreç Nasıl İşler?
- Ödeme Emri Gönderilir: İcra dairesi üzerinden kiracıya bir ödeme emri gönderilir.
- 30 Günlük Kritik Süre: Kiracıya, borcunu ödemesi için 30 günlük yasal süre tanınır. (Borca itiraz süresi ise tebliğden itibaren 7 gündür).
- Ödeme Yapılmazsa Tahliye Hakkı: Eğer kiracı 30 günlük süre içinde borcun tamamını (faiz ve masraflarla birlikte) ödemezse, mülk sahibi İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak Tahliye Davası açma hakkı kazanır.
- Hızlı Karar: Bu davada mahkeme, kiranın ödenip ödenmediğine bakar. Ödeme makbuzu sunulamadığı takdirde, duruşmalar Sulh Hukuk Mahkemeleri’ne göre çok daha kısa sürede sonuçlanır ve tahliye kararı verilir.
Alternatif Yöntem: İki Haklı İhtar ile Tahliye
Eğer bir kira yılı içerisinde kiracı, kirayı iki kez farklı aylarda geciktirmişse, mülk sahibi her gecikme için noterden birer haklı ihtar çekebilir.
- Şart: Aynı kira dönemi içinde iki ayrı haklı ihtarın çekilmiş olması gerekir.
- Sonuç: Kira dönemi sonunda mülk sahibi tahliye davası açabilir. Ancak bu yöntem, kira yılının bitmesini beklemeyi gerektirdiği için “en hızlı” yöntem her zaman tahliye talepli icra takibidir.
Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar
- Arabuluculuk Şartı: 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında (doğrudan icra takibi hariç) dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur. Ancak tahliye talepli icra takibi sonrası açılan “itirazın kaldırılması ve tahliye” davaları bu zorunluluktan muaf tutulabilmektedir.
- Sözlü İletişimle Vakit Kaybetmeyin: Birçok ev sahibi kiracıyla telefonda görüşerek vakit kaybetmektedir. Hukuki sürelerin işlemeye başlaması için resmi ihtar veya icra takibi şarttır.
- Tahliye Taahhütnamesi: Eğer elinizde geçerli ve usulüne uygun bir Tahliye Taahhütnamesi varsa, kira ödemesinden bağımsız olarak icra dairesi aracılığıyla çok daha hızlı bir tahliye gerçekleştirebilirsiniz.
Kiracınız kirayı ödemiyorsa, “yarın yatıracağım” sözlerine itibar etmek yerine hemen bir avukat aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatmak, mülkünüzü geri almanın en garantili ve en hızlı yoludur.