2026 yılına girerken gayrimenkul piyasasının en çok tartışılan konusu ne yüksek kira bedelleri ne de arz sıkıntısı… Bugünlerde herkesin dilinde tek bir soru var: “Hangi durumda, nasıl tahliye edilirim?” Yasal düzenlemeler ve Yargıtay’ın son kararları ışığında, kiracı tahliye süreçlerindeki en kritik üç başlığı mercek altına aldık.
1. “İhtiyacım Var” Diyen Her Ev Sahibi Haklı mı?
Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyaç duyması yasal bir tahliye nedenidir. Ancak burada “samimiyet” esastır.
- Gerçek İhtiyaç: Mahkeme, ev sahibinin mevcut durumunu (örneğin kirada oturup oturmadığını) inceler.
- Yeniden Kiralama Yasağı: İhtiyaç nedeniyle kiracısını çıkaran bir ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde, eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlü kalabilir.
2. 10 Yıllık Uzama Süresi: “Gerekçesiz Tahliye” Dönemi
Birçok kiracı, kirasını düzenli ödediği sürece ömür boyu aynı evde kalabileceğini düşünse de yasalar buna bir sınır çiziyor. Borçlar Kanunu’na göre; 10 yıllık uzama süresi dolduğunda, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshedebilir.
- Süre Hesabı Nasıl Yapılır? 1 yıllık sözleşme yapıldığını varsayalım; bu süre biter ve 10 yıl daha “uzama” süreci geçer. Toplamda 11. yılın sonunda, ev sahibi sözleşme bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekerek tahliye isteyebilir.
3. Tahliye Taahhütnamesi: Kağıt Üzerindeki Büyük Risk
Son yılların en büyük uyuşmazlık kaynağı hiç şüphesiz tahliye taahhütnameleri. Bir belgenin “kapı dışarı” etme gücüne sahip olması için bazı şartları taşıması şart:
- Tarih Kritiktir: Taahhütname, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmışsa geçersiz sayılabilir. Yargıtay, kiracının üzerinde “kiralayamama baskısı” olmaması için imzanın sözleşmeden (en az birkaç gün) sonra atılmış olmasını arıyor.
- Boş Bırakılan Yerler: “Tarih kısmını sonra doldururuz” diyerek boş kağıda imza atmak, kiracı için en büyük hukuki tuzaktır. 2026 yargı pratiklerinde, boş atılan imzanın sonuçlarına katlanma yükümlülüğü genellikle kiracıya yüklenmektedir.