Kiralık konutlarda meydana gelen tesisat problemleri, kiracı ile mülk sahibi arasında en sık anlaşmazlık yaratan konuların başında geliyor. Özellikle duvar içinden geçen temiz veya atık su borularının aniden patlaması, mutfak ya da banyoda beliren su sızıntıları hem alt kata sızma riski hem de yüksek tamir faturaları nedeniyle tarafları karşı karşıya getiriyor. Peki, patlayan borunun tamir ve tadilat masrafı yasal olarak kime aittir?
Bu sorunun yanıtı; arızanın niteliğine, tesisatın yıpranma durumuna ve tarafların kusur oranına göre Türk Borçlar Kanunu kapsamında netlik kazanıyor.
Duvar İçindeki Boru Patlarsa Masraf Kime Ait?
Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi uyarınca kiraya veren (ev sahibi), kiralanan mülkü sözleşme boyunca kullanıma elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu çerçevede:
- Tesisatın Yaşı ve Eskime: Yapının yaşına bağlı korozyon, boruların zamanla basınca dayanamayıp çatlaması veya binanın ana tesisatındaki ömür tükenmesi gibi durumlar doğrudan mülkün yapısal unsurları arasında sayılır.
- Mülk Sahibinin Sorumluluğu: Kullanıcı hatasına dayanmayan, duvar içi ya da zemin altı gibi görünmeyen tesisat alanlarındaki patlamaların onarım bedeli kural olarak ev sahibine aittir.
Yalnızca arızanın kiracının oturduğu dönemde meydana gelmiş olması, faturanın doğrudan kiracıya kesilmesini haklı kılmaz.
Hangi Hallerde Masrafı Kiracı Öder?
Her su tesisatı arızasında sorumluluk otomatik olarak ev sahibine yüklenemez. Masrafın kiracı tarafından karşılanması gereken temel durumlar şunlardır:
- Kusurlu Kullanım ve İhmal: Kiracının duvara montaj yaparken boruyu delmesi, don olaylarına karşı açıkta kalan boruyu korumaması veya tesisata ehil olmayan kişilerce bilinçsiz müdahalede bulunulması gibi doğrudan kiracı kusuruna dayalı hasarlar.
- Küçük Çaplı ve Olağan Giderler: Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesi gereği; musluk contasının eskimesi, basit filtre değişimleri veya tıkanıklık açma gibi olağan kullanıma bağlı küçük bakım-temizlik giderleri kiracının sorumluluğundadır. Ancak boru patlaması gibi “esaslı onarımlar” bu kapsamın dışındadır.
Su Borusu Patladığında Adım Adım Ne Yapılmalı?
Benzer bir kriz anında hak kaybı yaşamamak ve hasarın büyümesini engellemek için şu adımların izlenmesi gerekir:
- Ana Vanayı Kapatın: Olası su baskınını ve alt komşulara verilebilecek zararı sınırlandırmak adına dairenin ya da binanın ana su vanasını derhal kapatın.
- Ev Sahibine Yazılı Bilgi Verin: Türk Borçlar Kanunu’nun 318. maddesi uyarınca kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı bir ayıbı gecikmeksizin ev sahibine bildirmek zorundadır. Geciken bildirim nedeniyle zararın büyümesi kiracıyı sorumlu kılabilir.
- Durumu Belgeleyin: Hasarlı bölgenin fotoğraf ve video kayıtlarını alın; iletişimi WhatsApp veya e-posta gibi yazılı kanallarla gerçekleştirin.
- Teknik Tutanak İsteyin: Çağrılan tesisat ustasından, arızanın kullanıcı hatasından mı yoksa malzemenin eskiyip çürümesinden mi kaynaklandığını belirten yazılı bir servis formu veya tespit notu talep edin.
Kiralık konutta yaşanan su borusu patlamalarında temel kriter, arızanın “yapısal yıpranma” mı yoksa “hatalı kullanım” mı olduğudur. Teknik tespit yapıldığı takdirde tarafların yasal sorumlulukları tartışmaya yer bırakmayacak biçimde belirlenebilir.