Türkiye konut piyasasında ezberler bozuluyor. Artan deprem endişesi, yüksek bina aidatları, eski binaların enerji verimsizliği ve devasa tadilat maliyetleri gayrimenkul alıcılarının rotasını tamamen yeni yapılara çevirdi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri ve sektör analizlerine göre, yılın ilk yarısında ilk el (sıfır) konut satışları 221 bin 487 adede ulaşarak son 4 yılın en yüksek seviyesini gördü.
Artık alıcılar sadece konutun etiket fiyatına değil; binanın sunduğu güvenliğe, işletme giderlerine ve ek masraf çıkarıp çıkarmayacağına odaklanıyor.
Alıcıyı Eski Binalardan Uzaklaştıran 4 Temel Etken
İkinci el piyasasındaki durgunluğa karşın sıfır konut talebini zirveye taşıyan ana faktörler şöyle sıralanıyor:
- Deprem Güvenliği ve Yeni Yönetmelikler: Olası afet risklerine karşı dayanıklı, güncel deprem yönetmeliğine uygun radye temel ve tünel kalıp gibi sistemlerle inşa edilen yapılar öncelikli tercih sebebi.
- Korkutan Tadilat Maliyetleri (1 Milyon TL Sınırı): Sektör temsilcilerinin hesaplamalarına göre; ortalama 100–120 metrekarelik 2. el bir dairenin tesisat, mutfak, banyo, zemin ve doğrama gibi temel kalemlerini kapsayan baştan aşağı bir tadilatı 1 milyon TL’yi bulabiliyor. Ek masraf yapmak istemeyen alıcı, bu bütçeyi doğrudan sıfır daireye yatırıyor.
- Yüksek Aidat ve Enerji Verimsizliği: Isı yalıtımı yetersiz ve eski merkezi sistemli yaşlı binalardaki faturalar ile yüksek bakım maliyetleri, yatırımcıyı modern ve enerji verimli projelere yöneltiyor.
- Sosyal Donatılar ve Kapalı Otopark: Kapalı otopark, güvenlik, çocuk oyun alanları ve peyzaj gibi olanaklar sıfır projeleri cazip kılan diğer unsurlar.
Kadıköy’de 1 Daire Fiyatına Başakşehir’de 2 Sıfır Daire!
Fiyat dengelerindeki kayma özellikle megakent İstanbul’da çarpıcı bir tablo ortaya koyuyor. Merkezi ilçelerde arsa payının yüksek olması nedeniyle 30-40 yıllık binalara istenen rakamlar, gelişen bölgelerde iki yeni daire bedeline denk geliyor.
Örneğin; Kadıköy’deki 40 yıllık yıpranmış bir apartman dairesinin satış fiyatıyla, yapı stokunun yeni olduğu Başakşehir gibi prim potansiyeli yüksek bölgelerde 2 adet sıfır daire satın alınabiliyor. Bu durum hem oturum amaçlı ev arayanların hem de gayrimenkul yatırımcılarının hesaplarını yeniden yapmasını sağlıyor.
İstanbul’da Sıfır Konut Talebinin Yoğunlaştığı Bölgeler
- Avrupa Yakası: Başakşehir, Kayaşehir, Bahçeşehir, Beylikdüzü, Arnavutköy, Büyükçekmece, Ispartakule ve Atakent-Halkalı hattı.
- Anadolu Yakası: Sancaktepe, Çekmeköy, Pendik, Tuzla, Sultanbeyli ve kentsel dönüşüm hamlesiyle öne çıkan Kartal.
Satışların %80’i Peşin ve Alternatif Finansmanla Yapılıyor
Yüksek konut kredisi faiz oranlarına rağmen sıfır konut satışlarının rekor kırmasındaki en önemli destekçiler ise alternatif ödeme modelleri oldu. Piyasadaki satışların yaklaşık %80’i peşin paranı yanı sıra tasarruf finansman şirketleri (Eminvim, Fuzulvb.) ve inşaat firmalarının kendi bünyesinde sunduğu özel vadeli satış kampanyaları ile gerçekleşiyor.