Dünya genelinde yüksek faiz ve enflasyon baskısı sürerken, küresel metropollerde ev fiyatları, hanehalkı gelirleri ve kira oranları arasındaki makas giderek açılıyor. UBS tarafından yayımlanan Global Real Estate Bubble Index 2026 raporu, incelenen 23 uluslararası şehirde konut piyasalarının tamamen farklı yönlere savrulduğunu ortaya koydu.
Son iki yıldır zirvede yer alan Miami bu yıl yüksek risk grubundan düşerken, yeni risk liderleri Zürih ve Tokyo oldu. Endekse bu yıl ilk kez dahil edilen Seul ve Lizbon ise riski en hızlı tırmanan kentler olarak dikkat çekti.
Risk Haritasındaki Öne Çıkan Başlıklar
- Zürih’te 20 Yıllık Tırmanış: Son 20 yılda rapordaki tüm şehirlerden daha hızlı fiyat artışı kaydeden Zürih, listenede balon riski en yüksek kent konumunda. Sıfıra yakın boş konut oranı, kısıtlı arz ve teknoloji/yapay zekâ sektörlerinin çektiği nitelikli küresel nüfus talebi fiyatları yukarı taşımaya devam ediyor.
- Tokyo’da Fiyatlar Geliri Aştı: Japonya’nın başkentinde konut fiyat artışları hanehalkı gelirlerini geride bıraktı. Yabancı yatırımcı ilgisi ve lüks segment talebi piyasayı diri tutsa da yerel halk erişilebilirlik krizinden dolayı banliyölere ve kiralık evlere yöneliyor.
- Miami İki Yıl Sonra Geriledi: 2024 ve 2025’in zirvedeki ismi Miami; tırmanan kredi maliyetleri, yüksek konut sahipliği giderleri ve artan sigorta primleri nedeniyle “yüksek risk” kategorisinden “artmış risk” seviyesine geriledi.
- Kuzey Amerika ve Avrupa’da Düşüş Sezonu: Yüksek finansman maliyetleri Kuzey Amerika genelinde talebi baskıladı. Vancouver, Toronto, Frankfurt ve Münih’te reel fiyatlarda yaklaşık %10 düşüş kaydedildi. Hatta Frankfurt’taki reel fiyatlar 2021 zirvesinin %25 altında seyrediyor.
- %10 Yükselenler: Genel gerileme trendine ters yönlü olarak Seul, Lizbon, Madrid ve Hong Kong’da enflasyondan arındırılmış reel fiyatlar son bir yılda yaklaşık %10 arttı.
Şehirlerin Risk Sınıflandırması
| Risk Kategorisi | Kentler |
| Yüksek Balon Riski | Zürih, Tokyo |
| Belirgin / Artmış Risk | Dubai, Seul, Cenevre, Lizbon, Miami, Milano, Hong Kong, Madrid |
| Düşük Risk | Paris, Londra, New York, San Francisco, São Paulo |
Ev Sahibi Olmak Kiralamaktan Pahalı
Rapordaki en belirgin yapısal sorun erişilebilirlik krizinde düğümleniyor:
- Gelirin %40’ı Konuta Gidiyor: İncelenen kentlerin çoğunda 60 metrekarelik yeni bir evin yıllık kredi, faiz ve bakım gideri, kalifiye bir çalışanın brüt gelirinin %40’ından fazlasını yutuyor.
- Kira ve Satın Alma Makası: Özellikle Münih, Hong Kong ve Sydney’de ev sahibi olmanın yıllık maliyeti, aynı evi kiralamanın maliyetini açık arayla geride bırakmış durumda.
- Enflasyon Soru İşareti: Son beş yıllık veriler “gayrimenkul her zaman enflasyondan korur” tabusunu yıktı; incelenen şehirlerin yarısından fazlasında konut fiyatları enflasyon karşısında reel kayıp yaşadı.
Türkiye ve İstanbul İçin Ne Anlama Geliyor?
UBS’nin 23 şehirik çalışmasında İstanbul yer almıyor. Bu nedenle rapordaki verilerin Türkiye piyasasına birebir uyarlanması doğru bir yaklaşım değil. Ayrıca endeksteki “yüksek balon riski” ifadesi, o kentte fiyatların hemen düşeceği anlamına gelmiyor; fiyatların gelir ve kiralardan koparak dış şoklara ve faiz değişimlerine karşı son derece hassas hale geldiğini gösteriyor.