Piyasada bir süredir “konut fiyatları geriliyor” tartışması yürütülse de sokaktaki yurttaş ve kiracılar için tablo hiç de iç açıcı değil. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) açıkladığı Ağustos Konut Fiyat Endeksi verileri, ilanlardaki veya etiketlerdeki rakamların mutlak anlamda düşmediğini; sadece enflasyonun gerisinde kaldığını ortaya koyuyor.
Nominal olarak artmaya devam eden konut fiyatları, yüksek enflasyon karşısında reel olarak gerilese de bu durum ev sahibi olmayı kolaylaştırmıyor. Peki, piyasadaki “reel düşüş” söylemine rağmen milyonlarca insan için başını sokacak bir ev bulmak neden her geçen gün daha imkânsız hale geliyor?
Etiketteki Fiyat Düşmüyor: Reel Gerileme Ne Anlama Geliyor?
Ağustos ayında konut fiyatları aylık bazda yüzde 0,9, yıllık bazda ise nominal olarak yüzde 23 arttı. Enflasyondan arındırıldığında ise konut fiyatlarında yıllık bazda yüzde 6,5’lik reel bir gerileme söz konusu.
Buradaki kritik nokta şu: Ev fiyatları ucuzlamıyor, yalnızca genel enflasyon hızı kadar hızlı yükselmiyor. Satın alma gücü zaten yüksek enflasyon ve eriyen ücretler nedeniyle dip yapan geniş kesimler için, fiyattaki artış hızının yavaşlaması bir erişim kolaylığı yaratmıyor.
Satışlar Geriliyor, İkinci El Piyasası Bıçak Gibi Kesildi
Fiyatların reel olarak gerilediği bu dönemde konut satışlarındaki durgunluk da dikkat çekiyor. TÜİK verilerine göre ağustos ayında konut satışları yıllık yüzde 14,7 düşerek 127 bin 410 seviyesinde kaldı. Yılın ilk 8 ayındaki toplam gerileme ise yüzde 6,8 oldu.
Özellikle ikinci el konut satışlarındaki kan kaybı çok daha belirgin:
- İlk el konut satışları: Yıllık %4,5 azaldı.
- İkinci el konut satışları: Yıllık %19,4 geriledi.
Yüksek faiz oranları ve kredi musluklarının kısılması nedeniyle ipotekli (kredili) satışlar toplam satışların yalnızca yüzde 17,4’ünü oluşturabildi. Bu da peşin parası ya da serveti olmayan geniş emekçi kesimlerin piyasadan tamamen itildiğini gösteriyor.
Kiralar Fiyatlardan Bağımsız Yükseliyor: Barınma Krizinin Asıl Yüzü
Ev satın alamayan yurttaş mecburen kiralık konut piyasasına yönelirken, burada satış fiyatlarından çok daha farklı ve agresif bir seyir izleniyor. TCMB’nin Yeni Kiracı Kira Endeksi verilerine göre kiralardaki artış hızı yavaşlamış değil:
- Türkiye geneli yeni kiracı kira artışı: Aylık %2,3 / Yıllık %26,4
- İstanbul’da yeni kiracı kira artışı: Yıllık %34,5
Konut fiyatı reel olarak düşerken kiralama bedellerinin hız kesmeden artması, gelirinin büyük kısmını kiraya yatırmak zorunda kalan yurttaşların ev sahibi olmak için birikim yapma ihtimalini tamamen ortadan kaldırıyor.
Temel Çelişki: Birikim Aracı mı, Temel İnsan Hakkı mı?
İktidarın yıllardır inşaat odaklı büyüme, kredi teşvikleri ve TOKİ projeleri üzerinden yürüttüğü konut politikaları, sorunun özüne dokunmakta yetersiz kalıyor. Mesele yalnızca “yeterince konut üretilmemesi” değil; üretilen konutların kimler için üretildiği ve piyasada nasıl konumlandığı.
- Rant ve Yatırım Aracı Olması: Servet sahipleri ve yatırımcılar için konut bir gayrimenkul/yatırım aracı olarak görülürken, dar ve orta gelirli kesim için aylık bazda karşılanması imkânsız bir maliyet kalemine dönüşmüş durumda.
- Krediye Erişim Ve Peşinat Engeli: Konut fiyatının artış hızı yavaşlasa bile, mevcut mevduat faizleri, kredi taksitleri ve istenen peşinat tutarları ortalama bir ücretlinin gelirinin katbekat üzerinde kalıyor.
- Piyasa Koşullarına Terk Edilen Barınma Hakkı: Kamusal bir anlayışla sosyal konut ve tavan fiyat gibi denetim mekanizmaları kurulmadıkça, konut arzını artırmak tek başına dar gelirlilerin barınma krizini çözmeye yetmiyor.
“Konut fiyatları düşüyor” başlığı piyasa aktörleri ve yatırımcılar açısından bir veri anlamı taşısa da, ücretiyle geçinen milyonlarca insan için reel tablo değişmiş değil: Ev satın almak hâlâ bir hayal, barınmak ise her ay ödenmesi gereken ağır bir yük.