Türkiye genelinde konut fiyatları etiket üzerinde yükselmeye devam etse de enflasyondan arındırıldığında yatırımcısına reel bazda kaybettirmeyi sürdürüyor. Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı Eylül 2026 Konut Değer Raporu’na göre, konut fiyatları son bir yılda nominal olarak yüzde 22,5 artarken, reel bazda yüzde 6,2 oranında geriledi.
Gayrimenkul piyasasında fiyat dengeleri yeniden şekilleniyor. Açıklanan son verilere göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 43 bin 300 TL seviyesine çıkarken, ortalama bir konutun anahtar teslim satış fiyatı ise 5 milyon 412 bin 500 TL olarak kayıtlara geçti. Fiyat artış hızının enflasyon rakamlarının altında kalması, konutun son dönemdeki reel getiri kaybı trendinin sürdüğünü gösteriyor.
Fiyat Artışında Lider İstanbul, Ancak 30 İlin Tamamında Reel Kayıp Var
En fazla konut satışının gerçekleştiği 30 büyükşehir baz alındığında, yıllık nominal fiyat artışında başı çeken şehir yüzde 28,1 ile İstanbul oldu. İstanbul’u yüzde 27,9 ile Ankara ve yüzde 26,5 ile Kocaeli takip etti.
Buna karşın, enflasyondan arındırılmış veriler incelendiğinde 30 ilin tamamında reel değer kaybı yaşandığı görüldü. Reel bazda değer kaybının en sınırlı kaldığı merkezler ise yine sırasıyla İstanbul (%-1,9) ve Ankara (%-2,1) oldu.
Beş Büyükşehirde Ortalama Konut Satış Fiyatları:
- İstanbul: 7 milyon 569 bin 430 TL (Yıllık artış: %28,1)
- İzmir: 6 milyon 668 bin 040 TL (Yıllık artış: %20,8)
- Antalya: 6 milyon 174 bin 630 TL (Yıllık artış: %23,6)
- Ankara: 5 milyon 248 bin 360 TL (Yıllık artış: %27,9)
- Bursa: 4 milyon 792 bin 060 TL (Yıllık artış: %21,8)
Satış Hacmi Daralıyor: İkinci El Düşüşte, İpotekli Satışlar Canlanıyor
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri de piyasadaki talep değişimini gözler önüne seriyor. Eylül ayında Türkiye genelinde satılan konut sayısı, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 9,3 azalarak 142 bin 390 adede indi.
Piyasanın alt kırılımlarında ise dikkat çekici bir ayrışma yaşanıyor:
- İpotekli (Kredili) Satışlar: Yıllık bazda yüzde 5,1 artışla 23 bin 397’ye yükseldi.
- İlk El (Sıfır) Satışlar: Kampanyaların etkisiyle yüzde 3,9 artarak 51 bin 519 oldu.
- İkinci El Satışlar: Yıllık bazda yüzde 15,3 gibi sert bir düşüşle 90 bin 871 adede geriledi.
2026 yılının ilk 9 aylık toplam tablosuna bakıldığında da konut satışları toplamda yüzde 7,2 azalışla 1 milyon 92 bin 919 olarak gerçekleşti. İlk 9 ayda ikinci el piyasası yüzde 10 gerilerken, ipotekli satışların toplamda yüzde 24,7 yükselmesi krediye olan yönelimin güçlendiğine işaret etti.
“Doğru Fiyatlama ve Finansman Belirleyici Oluyor”
Piyasadaki tabloyu değerlendiren Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, sıfır konut projelerinde sunulan ödeme kolaylıkları ve kampanyaların birinci el satışları diri tuttuğunu, buna karşın ikinci el piyasasında alıcı ile satıcı beklentileri arasındaki fiyat uçurumunun satışları frenlediğini ifade etti. Öğüt, nominal fiyatlar artsa da enflasyonun gerisinde kalan bu dönemde, konutların gerçek piyasa rayicine uygun fiyatlandırılmasının satış başarısında en kritik faktör haline geldiğini vurguladı.