Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) eklenen ve konut kiraları için kira artışını belirli bir süre için yıllık yüzde 25 ile sınırlayan geçici maddelere rağmen, bu oranı aşan miktarda kira ödemesi yapan kiracının, “irade fesadı” (hata, hile, tehdit gibi iradeyi sakatlayan bir durum) iddiası ve ispatı bulunmadığı takdirde, ödediği fazlalığı geri alamayacağına hükmedildi. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin kesinleşen kararı, sözleşme serbestisi ve dürüstlük kuralı ekseninde tartışılan bu hukuki duruma önemli bir bakış açısı getiriyor.
Yüzde 25 Sınırını Aşan Ödemeye Ret
İzmir’de bir kiracı, kira sözleşmesindeki yıllık yüzde 10 artış oranına ve TBK Geçici Madde 1 ve 2 ile getirilen yüzde 25 artış sınırına rağmen, kiraya verenin baskısı altında kalarak ve tahliye riski nedeniyle aylık kira bedelini sözleşmede olması gerekenden çok daha yüksek miktarlarda ödediğini iddia ederek, fazladan ödediği toplam $\text{37.646,87 TL}$’nin iadesi talebiyle dava açtı. Kiracı, fazla ödemenin yasal sınır olan yüzde 25’i aşan kısmının geçersiz olduğunu öne sürdü.
İlk derece mahkemesi, “Sözleşme uyarınca ödenen kira bedellerinin iadesi istenemeyeceği” gerekçesiyle davayı reddetti. Kiracının istinaf başvurusu da İzmir Bölge Adliye Mahkemesi tarafından esastan reddedildi.
Mahkeme Kararının Gerekçesi: Dürüstlük Kuralı ve İrade Serbestisi
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi, kararında özetle şu gerekçelere dayandı:
- Sözleşme Serbestisi: “Sözleşme serbestisi kapsamında kiracı ve kiraya veren yeni dönem için her zaman sözleşme koşullarında değişiklik yapabilirler.”
- Geçici Madde’nin Niteliği: TBK’ya eklenen geçici maddelerle getirilen yüzde 25 artış sınırı, kiracı lehine yapılan bir düzenleme olup, kiracının bu oranı aşan bir artışı kabul etmemesi ile hüküm doğurmayacaktır.
- Fazla Ödemenin İadesi Koşulu: Mahkeme, kiracının kendi rızası ile sözleşmedeki yeni kira bedelini kabul ederek ödediği fazla miktarın, yüzde 25 sınırlamasına tabi olmadığını belirtti.
- Dürüstlük Kuralına Aykırılık: Kararda, kiracı tarafından “irade fesadına uğradığına dair bir iddia ve ispat da bulunmadığından” (yani kirayı baskı, tehdit, hile gibi durumlarla ödediğini ispatlayamadığından), ödenen bedellerin sonradan geri istenmesinin Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırı olduğu vurgulandı.
Mahkeme, kararın kesin olduğunu belirterek, ilk derece mahkemesi kararında usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığını tescil etti.
Referans Karar Alıntısı:
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin Karar Numarası: $\text{2025/1209}$ olan kararın gerekçesinde konuyla ilgili dikkat çeken kısım şöyledir:
“Ancak kiracının rızası ile sözleşmedeki yeni kira bedelinin düzenlenmesi kapsamında ödediği fazla miktardaki kira bedelleri bu sınırlamaya tabi olmadığı gibi kiracı tarafından irade fesadına uğradığına dair bir iddia ve ispat da bulunmadığından talebi $\text{TMK’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırıdır}$.”
Bu karar, kiracıların kanuni sınırın üzerinde kira ödemesi durumunda, geri iade taleplerinde başarılı olabilmeleri için rıza dışında bir durumun (irade fesadı) varlığını somut delillerle ispat etmeleri gerektiği yönündeki hukuki eğilimi ortaya koyuyor.
