Miras yoluyla intikal eden taşınmazların satışı, mirasçılar arasında en çok belirsizlik ve anlaşmazlık yaşanan konuların başında geliyor. Mülkiyetin birden fazla kişiye geçmesiyle birlikte, tapu devri ve satış işlemlerinde izlenmesi gereken hukuki prosedürler de kritik önem kazanıyor. Peki, miras kalan bir ev nasıl satılır? Tek bir mirasçının itirazı satışı engeller mi? İşte güncel mevzuat ve uygulamalar ışığında miras kalan evin satış sürecine dair tüm detaylar…
Miras Kalan Evin Satışında İlk Adım: İntikal İşlemleri
Miras kalan bir konutun satılabilmesi için öncelikle vefat eden kişinin (muris) üzerindeki tapunun mirasçılar adına tescil edilmesi, yani tapu intikalinin tamamlanması gerekir. İntikal işlemi yapılmadan doğrudan satış gerçekleşmez.
- Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) Alınması: Noterden veya Sulh Hukuk Mahkemesinden mirasçıları ve hisse oranlarını gösteren belge temin edilir.
- Vergi Belgesi ve Beyanname: İlgili belediyeden rayiç değer belgesi alınır ve vergi dairesine Veraset ve İntikal Vergisi beyannamesi verilerek “harcı ödenmiştir/ilişiği kesilmiştir” yazısı alınır.
- Tapu Tescili: Belgelerle birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne (WebTapu üzerinden) başvurularak mülkiyet mirasçılara devredilir.
Tüm Mirasçıların Onayı Şart mı?
Evet, miras kalan bir evin tamamının üçüncü bir kişiye satılması için tüm mirasçıların oy birliği ve onayı şarttır.
Mirasçılar, tapu intikali yapıldığında aksi bir sözleşme veya paylaşım yapılmadığı sürece taşınmaza “elbirliği mülkiyeti” (iştirak halinde mülkiyet) esaslarına göre ortak olurlar. Elbirliği mülkiyetinde;
- Taşınmazın tamamı üzerinde her bir mirasçının hakkı bulunur ancak bağımsız hisseleri belirsizdir.
- Mülkün tamamının satışı, kiraya verilmesi veya üzerinde tasarrufta bulunulması için tüm ortakların imzası veya vekâletnamesi zorunludur.
- Mirasçılardan tek bir kişinin dahi satışa onay vermemesi durumunda tapuda rızaen satış işlemi gerçekleştirilemez.
Anlaşma Sağlanamazsa Ne Yapılır? (Çözüm Yolları)
Mirasçılar arasında satış konusunda oy birliği sağlanamıyorsa veya bazı ortaklara ulaşılamıyorsa hukuki mekanizmalar devreye girer:
1. Paylı Mülkiyete Geçiş (Hisseli Tapu)
Mirasçılardan biri, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete (müşterek mülkiyet) dönüştürülmesi için Tapu Müdürlüğü’ne başvurabilir veya mahkemeye dava açabilir. Paylı mülkiyete geçildiğinde:
- Her mirasçının tapuda belirli bir hissesi (payı) tanımlanır.
- Mirasçı, evin tamamını satamasa bile kendi hissesini üçüncü kişilere veya diğer mirasçılara satabilir.
- Not: Hisseli satışlarda diğer mirasçıların önalım (şufa) hakkı bulunmaktadır. Hisse üçüncü bir kişiye satılmak istendiğinde, diğer mirasçılar öncelikle bu hisseyi satın alma hakkına sahiptir.
2. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası
Mirasçılar evin satışı veya paylaşımı konusunda hiçbir şekilde uzlaşamıyorsa, mirasçılardan herhangi biri Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası açabilir.
- Mahkeme öncelikle evin aynen taksim edilip edilemeyeceğini inceletir (genellikle tek bir konut aynen bölünemez).
- Mülkün aynen paylaşımı mümkün değilse, ev icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma usulüyle satılır ve elde edilen bedel hisseleri oranında mirasçılara paylaştırılır.
Satış Öncesi Dikkat Edilmesi Gereken Güncel Düzenlemeler
- Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS): Miras kalan ev bir emlakçı aracılığıyla ilana çıkarılacaksa, e-Devlet üzerinden Yetki Doğrulama Sistemi kullanılarak emlakçıya ilan yetkisi verilmelidir.
- Güvenli Ödeme Sistemi: Tapu devri sırasında satış bedelinin ödenmesinde dolandırıcılık ve sahtecilik risklerini önlemek amacıyla Güvenli Ödeme Sistemi kullanımı zorunludur.
- Zorunlu Arabuluculuk: Taşınmaz paylaşımı ve ortaklığın giderilmesi davalarından önce arabulucuya başvuru şartı bulunmaktadır. Mahkeme sürecine girmeden önce arabuluculuk masasında uzlaşmak, hem zaman hem de dava masrafları açısından büyük avantaj sağlar.