Türkiye gayrimenkul piyasasında fiyat etiketleri Türk lirası bazında rekor seviyelere çıksa da yüksek enflasyon karşısındaki reel erime sürüyor. Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı Ağustos 2026 Konut Değer Raporu’na göre, ülke genelinde ortalama konut fiyatı 5,31 milyon TL seviyesini aştı. Ancak nominal bazdaki yüzde 23,5’lik yıllık yükselişe karşın, enflasyondan arındırılmış reel fiyatlarda yüzde 6,2’lik düşüş kaydedildi.
İllere göre analiz edildiğinde en yüksek nominal fiyat artışı Başkent Ankara’da görülürken, satış adetlerinde liderlik yine megakent İstanbul’un oldu.
Ortalama Konut Fiyatı 5,3 Milyon TL’yi Geçti
Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 42 bin 488 TL, ortalama konut bedeli ise 5 milyon 311 bin TL olarak hesaplandı.
Konutların satış etiketleri yıllık bazda yüzde 23,5 artış kaydetse de yüksek seyreden enflasyon nedeniyle gayrimenkulün reel değeri yüzde 6,2 eridi. Bu durum, gayrimenkulün son dönemde yatırımcısına enflasyonun üzerinde bir getiri sunmakta zorlandığını ortaya koydu.
Ankara Artış Oranında, İstanbul Fiyat Seviyesinde Önde
En çok konut satılan 30 büyükşehir baz alındığında, yıllık metrekare fiyat artışında yüzde 28,2 ile Ankara ipi göğüsledi. Başkenti sırasıyla:
- Kocaeli: %27,8
- İstanbul: %27,2
- Antalya: %24,9
- Elazığ: %24,8 izledi.
Buna karşılık, 30 ilin tamamında konut fiyatları reel olarak enflasyon karşısında geriledi. Reel değer kaybının en sınırlı kaldığı il yüzde 2,6 ile Ankara olurken, Kocaeli’de yüzde 2,9, İstanbul’da ise yüzde 3,4’lük reel kayıp yaşandı.
Büyükşehirlerdeki ortalama fiyat sıralamasında ise megakent İstanbul zirveyi bırakmadı:
- İstanbul: 7 milyon 359 bin 550 TL
- İzmir: 6 milyon 574 bin 320 TL
- Antalya: 6 milyon 132 bin 170 TL
- Ankara: 5 milyon 132 bin 140 TL
- Bursa: 4 milyon 737 bin 460 TL
İstanbul’da ortalama bir konutun fiyatı yalnızca bir yıl içinde yaklaşık 1,4 milyon TL artış göstererek 5,99 milyon TL’den 7,36 milyon TL’ye ulaştı.
Toplam Satışlar Gerilerken Kredili Alımlar Canlandı
Fiyatlardaki nominal tırmanışa karşın alım iştahı zayıfladı. TÜİK verilerine göre ağustos ayında Türkiye genelinde 127 bin 410 konut satılarak yıllık bazda yüzde 14,7 gerileme yaşandı. Yılın ilk 8 ayındaki toplam satışlar da yüzde 6,8 azaldı. Satış adetlerinde megakent İstanbul 20 bin 426 işlemle ilk sırada yer alırken, Ankara 10 bin 851, İzmir ise 6 bin 532 satışla takip etti.
Piyasadaki en dikkat çekici kırılma ise ipotekli (kredili) konut satışlarında görüldü:
- Toplam satışlar daralırken, ağustos ayında ipotekli satışlar yüzde 7,2 yükselerek 22 bin 131 seviyesine ulaştı.
- Ocak-Ağustos döneminde ipotekli konut satışlarındaki yıllık artış oranı yüzde 27,6‘ya fırladı.
Sektörün Gözü Kredi ve Finansman Koşullarında
Piyasadaki bu ayrışmayı değerlendiren Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, toplam konut satışları yıllık bazda hız keserken kredili satışlardaki toparlanmanın altını çizdi. Öğüt, konut fiyatlarında nominal yükseliş sürse de reel erimenin devam ettiğine dikkat çekerek, önümüzdeki dönemin yönünü hanehalkının alım gücü ve konut kredisi finansman şartlarının belirleyeceğini vurguladı.