Hisseli taşınmazlarda paydaşlara tanınan ön alım hakkı (şufa hakkı), 11. Yargı Paketi ile önemli ölçüde yeniden düzenlendi. Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu’nda kabul edilen düzenleme, 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Değişiklikler, Türk Medeni Kanunu’nun 733, 734 ve 735. maddelerini kapsıyor.
Amaç; gayrimenkul davalarının en karmaşık ve ihtilaflı alanlarından biri olan şufa davalarında hukuki belirsizlikleri azaltmak, tapu güvenliğini güçlendirmek ve kötüye kullanımların önüne geçmek.
Ön Alım Hakkının Kullanım Süresi Kısaltıldı
Yapılan değişiklikle birlikte, ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin iki yıllık üst süre bir yıla indirildi. Böylece, satıştan sonra uzun süre belirsizlik yaratan davaların önüne geçilmesi hedeflendi.
Yeni düzenlemeye göre:
- Satışın paydaşa noter yoluyla bildirilmesinden itibaren 3 ay,
- Her hâlükârda satış tarihinden itibaren 1 yıl içinde ön alım hakkı kullanılmazsa hak düşecek.
Bu adım, özellikle tapu işlemlerinde öngörülebilirlik ve hukuki istikrar açısından önemli bir değişiklik olarak değerlendiriliyor.
Kamu Satışlarında Şufa Hakkı Devre Dışı
Madde 733’te yapılan bir diğer kritik değişiklikle, ön alım hakkının kullanılamayacağı satışlar genişletildi. Buna göre:
- Cebrî artırma yoluyla yapılan satışlar,
- Devlet İhale Kanunu kapsamında gerçekleştirilen kamu taşınmazı satışlarında
artık şufa hakkı kullanılamayacak.
Bu düzenleme ile kamu ihaleleriyle yapılan satışların, sonradan açılacak şufa davalarıyla iptal edilmesi riskinin ortadan kaldırılması ve kamu satışlarında güven ortamının güçlendirilmesi amaçlanıyor.
Şufa Davalarında Bedel Sistemi Baştan Değişti
En köklü değişikliklerden biri Madde 734 kapsamında yapıldı. Uygulamada en çok tartışma yaratan konu olan “ön alım bedeli tapudaki satış bedeli mi, yoksa gerçek piyasa değeri mi olacak?” sorusu yeni düzenlemeyle netlik kazandı.
Rayiç Bedeli Artık Hâkim Belirleyecek
Yeni sistemde, dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin tespit edilecek. Bu tespit; keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla, taşınmazın güncel piyasa koşullarına göre yapılacak.
Böylece, tapuda düşük bedel gösterilerek şufa hakkının kötüye kullanılmasının önüne geçilmiş oldu.
Bedel Nakden Yatırılacak, Süre Kesin
Şufa hakkını kullanmak isteyen paydaş;
- Hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli,
- Alıcıya düşen tapu masraflarını
mahkemenin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırmak zorunda olacak. Süresi içinde ödeme yapılmazsa, davacı lehine tescil kararı verilemeyecek.
Yatırılan Bedel Nemalandırılacak
Dava süresince yatırılan bedel vadeli hesapta değerlendirilecek. Karar kesinleştiğinde, ana para ve faizi (neması) alıcıya ödenecek. Böylece uzun yargılama sürecinde paranın değer kaybı önlenmiş olacak.
Devam Eden Davalar İçin Geçiş Hükmü Netleşti
Yeni düzenlemelerin hangi dosyalara uygulanacağı ise Geçici Madde 1 ile açıkça belirlendi:
- Madde 733’teki süre ve istisna değişiklikleri, kanun yürürlüğe girmeden önce yapılmış satışlara uygulanmayacak. Bu satışlar için eski hükümler (iki yıllık süre gibi) geçerli olacak.
- Madde 734’teki rayiç bedel tespiti ve bedelin nakden yatırılması zorunluluğu ise, kanundan önce açılmış ve halen devam eden davalara da uygulanacak.
Bu durum, derdest şufa davalarının yeni ve daha ağır mali şartlara göre sonuçlandırılacağı anlamına geliyor.
Sonuç: Daha Kısa Süre, Daha Yüksek Sorumluluk
Yapılan değişikliklerle birlikte şufa hakkı tamamen ortadan kaldırılmasa da:
- Kullanım süresi kısaltıldı,
- Kamu satışlarında kapsam daraltıldı,
- Davacıya ciddi bir mali sorumluluk yüklendi.
Yeni sistem, ön alım hakkını gerçekten koruma ihtiyacı olan paydaşlar için muhafaza ederken; hakkın baskı aracı olarak kullanılmasının önüne geçmeyi hedefliyor. Bu yönüyle düzenleme, gayrimenkul piyasasında daha hızlı, daha güvenli ve daha öngörülebilir bir dönemin kapısını aralıyor.