Gayrimenkul alım-satım süreci, pek çok kişi için hayatının en büyük finansal kararlarından biridir. Ancak tapu dairesinde atılan o son imza, her zaman mutlu sonla bitmeyebilir. Teknik detayların ve yasal prosedürlerin arasında gözden kaçan küçük bir ayrıntı, yıllar sürecek davalara veya ciddi maddi kayıplara yol açabilir.
İşte gayrimenkul dünyasında satış sürecini kabusa çeviren ve en sık yapılan 5 kritik hata:
1. Satış Bedelini Düşük Göstermek (Eksik Beyan)
Alıcı ve satıcının tapu harcını daha az ödemek için satış bedelini belediye rayiç bedeli üzerinden göstermesi en yaygın hatadır.
- Riski: Gelir İdaresi Başkanlığı bu durumu tespit ettiğinde, aradaki farkın harcı faiziyle birlikte tahsil edilir. Daha da önemlisi, evin satılmasından sonraki 5 yıl içinde gerçekleşen bu işlemde, “Değer Artış Kazancı Vergisi” nedeniyle satıcıya ağır cezalar kesilebilir. Ayrıca, olası bir tapu iptal davasında alıcı, sadece tapuda beyan ettiği düşük rakamı geri alabilir.
2. “Şufa” (Önalım) Hakkını Görmezden Gelmek
Hisseli tapularda, diğer hissedarların o taşınmazı öncelikle satın alma hakkı vardır.
- Riski: Eğer bir hissedar, kendi payını dışarıdan birine satarsa; diğer hissedarların 2 yıl içinde “Önalım Hakkı” davası açma yetkisi bulunur. Eğer tapuda satış bedeli düşük gösterilmişse, diğer hissedar o düşük bedeli ödeyerek tapuyu elinizden alabilir.
3. Yönetim Planı ve Şerhleri İncelememek
Tapu kütüğünün sadece “sahibi kim?” kısmına bakmak büyük bir yanılgıdır.
- Riski: Tapu üzerinde yer alan “aile konutu şerhi”, “haciz”, “ipotek” veya “satılamaz şerhi” gibi kısıtlamalar satışa engel olabilir veya yükümlülükleri size devreder. Ayrıca yönetim planındaki “iş yeri olarak kullanılamaz” gibi maddeler, yatırım amacınızı tamamen boşa çıkarabilir.
4. Ödemeyi Elden veya Takipsiz Yapmak
Tapu dairesinde imzalar atılmadan hemen önce veya sonra nakit para teslim etmek, güvenlik açısından en riskli yöntemdir.
- Riski: Paranın eksik çıkması, sahte banknot riski veya “parayı almadım” iddiasıyla açılacak davalar süreci çıkmaza sokar. En güvenli yöntem Bloke Çek kullanmak veya bankaların sunduğu Tapu Takas sistemini tercih etmektir.
5. DASK ve Enerji Kimlik Belgesi Eksikliği
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) olmadan tapuda devir yapılamayacağı bilinse de, enerji kimlik belgesi veya emlak vergisi borcu gibi detaylar genellikle son dakikaya bırakılır.
- Riski: Satış günü belediyeden “borcu yoktur” yazısı alınamaması veya güncel olmayan bir DASK poliçesi, randevunuzun yanmasına ve tüm sürecin aksamasına neden olur.