Beğendiğiniz evi almak üzeresiniz ancak tapu kaydında karşınıza çıkan bir ibare tüm süreci durdurdu mu? Ya da evinizi satmak isterken eşinizin rızası gerektiği mi söylendi? Tapu kütüğüne düşülen “İhtiyati Tedbir”, “Aile Konutu” ve “Haciz” şerhlerinin ne anlama geldiğini ve alım-satım sürecine etkilerini sizin için inceledik.
Gayrimenkul alışverişlerinde en büyük kâbus, imza aşamasına gelindiğinde tapu kaydında “temiz” olmayan ifadelerle karşılaşmaktır. Tapu kütüğünün “Şerhler ve Beyanlar” hanesine işlenen bu notlar, mülkiyet hakkını kısıtlayabilir, satışı tamamen engelleyebilir veya kredi çıkmasına mani olabilir. İşte emlak piyasasında en sık karşılaşılan 3 kritik şerh ve etkileri:
1. İhtiyati Tedbir: “Satış Durduruldu!”
Hukuki bir anlaşmazlık devam ederken, mal sahibinin mülkü başkasına devretmesini önlemek amacıyla mahkeme kararıyla konulan şerhtir. Genellikle boşanma davaları, miras kavgaları veya mülkiyet hakkı iddialarında karşımıza çıkar.
- Satışa Etkisi: Tapuda “İhtiyati Tedbir” şerhi varsa, o gayrimenkulün satışı yapılamaz. Tapu memuru, mahkemeden bu tedbirin kaldırıldığına dair yazı gelmedikçe devir işlemini gerçekleştirmez.
- Krediye Etkisi: Satışı yapılamayan bir mülk teminat olarak gösterilemeyeceği için bankalar bu mülke kesinlikle kredi vermez.
2. Aile Konutu Şerhi: “Eşin Rızası Şart”
Eşlerin birlikte yaşadığı ve yaşam merkezi olarak kabul edilen konut üzerindeki hakları koruyan bir şerhtir. Tapu sahibi eş, diğer eşin haberi olmadan evi satamasın diye konulur.
- Satışa Etkisi: Bu şerhin olduğu bir konut satılabilir, ancak tek bir şartla: Diğer eşin “Muvafakatnamesi” (açık rızası) gerekir. Eğer eş rıza vermezse, tapu müdürlüğü satışı gerçekleştirmez. İzinsiz satış yapılsa bile, sonradan açılacak bir “Tapu İptal Davası” ile satış bozulabilir.
- Krediye Etkisi: Bankalar, aile konutu şerhi bulunan bir ev için konut kredisi verirken mutlaka diğer eşin de imzasını/rızasını arar. Rıza belgesi dosyaya girmeden ipotek tesis edilemez ve kredi kullandırılmaz.
3. Haciz Şerhi: “Borç Ödenmeden Olmaz”
Mülk sahibinin şahsi borçları veya mülkün kendisine ait (örneğin aidat, emlak vergisi) borçları nedeniyle İcra Müdürlükleri tarafından konulan şerhtir.
- Satışa Etkisi: Hacizli bir gayrimenkulün “rızai satışı” (normal satış) mümkündür. Ancak alıcı, mülkü üzerindeki hacizle (borçla) birlikte kabul etmek zorundadır. Pratikte hiçbir alıcı başkasının borcunu üstlenmek istemeyeceği için, satış sırasında borç tutarı satış bedelinden düşülerek kapatılır ve “temiz” devir yapılır.
- Krediye Etkisi: Bankalar risk almayı sevmez. Üzerinde haciz bulunan bir gayrimenkule konut kredisi çıkmaz. Kredi kullanılabilmesi için öncelikle borcun kapatılması ve tapudaki haciz şerhinin (fek yazısı ile) kaldırılması gerekir.
Özet Tablo: Hangi Şerh Neyi Engeller?
| Şerh Türü | Satış Yapılabilir mi? | Kredi Çıkar mı? | Çözüm Yolu |
| İhtiyati Tedbir | ❌ Hayır | ❌ Hayır | Mahkeme kararıyla tedbirin kaldırılması. |
| Aile Konutu | ⚠️ Şartlı Evet | ⚠️ Şartlı Evet | Diğer eşin resmi rıza (muvafakat) vermesi. |
| Haciz | ⚠️ Şartlı Evet | ❌ Hayır | Borcun ödenip dosyanın kapatılması. |
Uzman Görüşü:
Gayrimenkul uzmanları uyarıyor: “Bir mülk satın almadan önce mutlaka Tapu Müdürlüğü’nden veya Web-Tapu sistemi üzerinden ‘Takyidat Belgesi’ isteyin. E-Devlet üzerinden sadece kendi mülkünüzü görebilirsiniz, alacağınız mülkün üzerindeki şerhleri görmek için mal sahibinden bu belgeyi talep etmeniz şarttır.”