Evinizin metrekaresi ne kadar büyük olursa olsun, kentsel dönüşüm sürecinde kaderinizi belirleyen asıl unsur tapunuzda yazan o küçük orandır. “Arsa Payı” hatalıysa, yeni binada hak kaybına uğrayabilirsiniz. İşte tapuda dikkat etmeniz gereken o kritik detay…
Milyonlarca konut sahibini ilgilendiren Kentsel Dönüşüm sürecinde, çoğu vatandaşın gözden kaçırdığı hayati bir detay bulunuyor: Arsa Payı. Vatandaşlar genellikle dairelerinin genişliğine (metrekare) odaklanırken, hukukçular ve gayrimenkul uzmanları tapu senedindeki “arsa payı” oranının, dönüşüm sonrasında sahip olunacak yeni evin büyüklüğünü ve değerini doğrudan belirlediği konusunda uyarıyor.
Arsa Payı Nedir? Sadece Metrekare Değildir!
Arsa payı, en basit tanımıyla; ana yapının bulunduğu arsa üzerinde, bağımsız bölümlere (daire veya dükkan) düşen mülkiyet hakkıdır. Ancak burada yapılan en büyük hata, arsa payının sadece dairenin metrekaresine göre belirlendiğini sanmaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payı, binanın yapıldığı tarihteki dairenin konumu, cephesi, manzarası ve katı gibi “şerefiye” değerlerine göre orantılı olarak hesaplanmalıdır. Yani aynı büyüklükteki zemin kat daire ile deniz manzaralı 5. kat dairenin arsa payı eşit olamaz/olmamalıdır.
Kentsel Dönüşümde Neden “Hayati” Önem Taşıyor?
Binanız riskli yapı ilan edilip yıkıldığında, ortada artık fiziksel bir “daire” kalmaz. Geriye sadece “arsa” kalır. İşte bu noktada, yeni yapılacak binadan ne kadar hak alacağınız, dairenizin eski büyüklüğüne göre değil, tapuda yazan arsa payı oranına göre belirlenir.
Eğer arsa payınız, evin gerçek değerine göre düşük yazılmışsa (örneğin; 3. kattaki daireniz, bodrum kat ile eşit paya sahipse);
- Müteahhit ile yapılan anlaşmada daha küçük metrekareli bir daire teklif edilebilir.
- Yeni daire için sizden üste para (şerefiye farkı) istenebilir.
- Hatta bazı durumlarda daire hakkınız tamamen riske girebilir.
Tapunuzu Kontrol Edin: Hatalıysa Ne Yapmalı?
Gayrimenkul uzmanları, özellikle kentsel dönüşüm süreci resmen başlamadan önce tapu kayıtlarının kontrol edilmesini öneriyor. Eğer dairenizin şerefiyesi yüksek olduğu halde arsa payınızın, binadaki diğer (daha değersiz) dairelerle eşit veya onlardan düşük olduğunu fark ederseniz harekete geçmelisiniz.
Bu durumda, “Arsa Payı Düzeltim Davası” açılması gerekmektedir. Ancak dikkat! Yargıtay kararlarına göre, bu davanın bina yıkılmadan önce açılması ve tapu kaydına şerh düşülmesi hayati önem taşır. Bina yıkıldıktan sonra arsa payını düzeltmek çok daha zor ve masraflı bir hukuki sürece dönüşmektedir.