Gayrimenkul alım satım sürecinde herkesin hayali “temiz bir tapu”dur. Ancak tapu kayıtlarını incelerken, “beyanlar” veya “şerhler” sütununda yer alan küçük notlar, basit bir satış işlemini karmaşık bir hukuki krize veya finansal bir kâbusa dönüştürebilir. Emlak danışmanları için bu “şerh”leri okuyabilmek, müşterisini potansiyel bir felaketten korumak ve satışı başarıyla tamamlamak arasındaki ince çizgiyi belirler.
Peki, tapu şerhi tam olarak nedir, hangi türleri en tehlikelidir ve bir satışı fiilen nasıl etkiler?
“Şerh” Nedir? Tapu Üzerindeki Uyarı İşareti
En basit tanımıyla şerh, bir mülk sahibinin mülkiyet hakkını kısıtlayan veya başkalarına belirli haklar tanıyan, tapu kütüğünün ilgili bölümüne işlenen resmi bir kayıttır.
Bir mülk üzerinde şerh olması, o mülkün “kusurlu” olduğu anlamına gelmez; ancak bu, mülkün üzerinde üçüncü şahısların yasal hakları olduğunu gösterir. Bu durum, mülkün devri (satışı) üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir.
Altın Kural: Şerhli Tapu Satılır mı?
Bu, alıcıların ve satıcıların en çok sorduğu sorudur. Cevabı: Evet, çoğu şerh türü varken satış yasal olarak mümkündür.
Ancak burada hayati bir nüans vardır: Alıcı, mülkü üzerindeki şerh ile birlikte devralır. Yani, önceki sahibin borcunu veya üçüncü bir kişinin hakkını da “satın almış” olur. İşte bu nedenle bazı şerhler satışı fiilen imkânsız hale getirirken, bazıları sadece pazarlık ve ek prosedür gerektirir.
En Sık Karşılaşılan Şerh Türleri ve Satışa Etkileri
Emlak danışmanlarının portföy alırken veya alıcıya sunum yaparken mutlaka bilmesi gereken en kritik şerh türleri şunlardır:
1. İpotek Şerhi (Banka Kredisi)
- Nedir? Bir borca (genellikle konut kredisi) karşılık mülkün banka veya alacaklı lehine teminat gösterilmesidir.
- Satışa Etkisi: Satışa yasal bir engel değildir, ancak en yaygın prosedürü gerektiren şerhtir. Mülk, ipotekle birlikte satılabilir, ancak hiçbir alıcı bunu kabul etmez.
- Danışman Süreci Nasıl Yönetir?
- Satıcıdan bankaya olan güncel borç (kapama tutarı) yazısı alınır.
- Alıcı, ödemenin bir kısmını (veya tamamını) tapu gününde doğrudan satıcının bankasına havale ederek ipoteği “fek” (kaldırır) ettirir.
- Kalan tutar (varsa) satıcıya ödenir ve satış tamamlanır. Bu süreç, danışmanın koordinasyonunu gerektiren hassas bir finansal işlemdir.
2. Haciz Şerhi (İcralık Durum)
- Nedir? Mülk sahibinin vadesi geçmiş borçları (vergi, fatura, senet vb.) nedeniyle alacaklıların mahkeme kararıyla tapu kaydına koydurduğu bir kısıtlamadır.
- Satışa Etkisi: Bu bir “kırmızı bayrak”tır. Hacizli bir mülk teknik olarak satılabilir, ancak alıcı, mülkü borcuyla birlikte devralır. Yani, alıcı evi satın aldıktan sonra, alacaklılar o evi sattırıp (icra yoluyla) paralarını tahsil edebilir.
- Danışman Süreci Nasıl Yönetir? Hacizli bir mülkün satışı son derece risklidir. Tek güvenli yol, satış bedeliyle öncelikle haciz borçlarının tamamının ödenmesi ve tapudan “hacizlerin kaldırılması” sonrası satışın yapılmasıdır. Bu işlem genellikle alıcı ve satıcının avukatları eşliğinde yürütülmelidir.
3. İntifa Hakkı Şerhi (Kullanım Hakkı)
- Nedir? Mülkün sahipliği (kuru mülkiyet) bir kişideyken, mülkü ömür boyu kullanma ve ondan yararlanma (kira geliri elde etme vb.) hakkının başka bir kişiye (intifa hakkı sahibi) ait olmasıdır. Genellikle miras işlemlerinde veya eşler arasında görülür.
- Satışa Etkisi: Mülk satılabilir. Ancak alıcı, sadece mülkün “kuru mülkiyetini” satın alır. Evi kullanamaz, kiraya veremez veya intifa hakkı sahibini evden çıkaramaz. Bu hak, intifa hakkı sahibinin vefatına veya hakkından feragat etmesine kadar devam eder.
- Danışman Süreci Nasıl Yönetir? Bu durum, mülkün piyasa değerini dramatik bir şekilde düşürür. Danışman, alıcıya bu mülkü satın alsa bile (intifa hakkı sahibi vefat edene kadar) kullanamayacağını net bir şekilde açıklamalıdır. Bu tür mülkler genellikle sadece “yatırım” amaçlı ve çok düşük bedellerle el değiştirir.
4. Aile Konutu Şerhi
- Nedir? Ailelerin ortak yaşam alanı olarak kullandığı konutun tapusuna, diğer eşin rızası olmadan satılamayacağına, kiralanamayacağına veya üzerine ipotek konulamayacağına dair işlenen şerhtir.
- Satışa Etkisi: Bu şerh, diğerlerinin aksine, satışı doğrudan engeller. Tapu memuru, şerhi gördüğünde, diğer eşin yazılı muvafakati (onayı) olmadan işlemi gerçekleştirmez.
- Danışman Süreci Nasıl Yönetir? Portföy alınırken tapuda bu şerh görülürse, satıcıya (malik olan eşe) satış işlemi sırasında eşinin de tapuda bizzat bulunup imza atması gerektiği en baştan bildirilmelidir.