Gayrimenkul hukukunda taşları yerinden oynatacak bir gelişme yaşandı. Ticari işletmesini devreden esnaf ve şirketleri yakından ilgilendiren davada Yargıtay, “işletme devrediliyorsa, mülk sahibinin rızasına bakılmaksızın kira ilişkisi de devredilmiş sayılır” dedi.
29 Marketlik Devir Davalık Oldu
Olay, Türkiye genelinde 29 şubesi bulunan bir süpermarket zincirinin, tüm işletme haklarını, sabit değerlerini ve kira sözleşmelerini başka bir şirkete devretmesiyle başladı. Mülk sahibi, kendi izni alınmadan yapılan bu devrin geçersiz olduğunu savunarak tahliye, müdahalenin men-i ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebiyle dava açtı.
TBK mı, TTK mı? Hangi Kanun Geçerli?
Mahkeme sürecinde iki kanun arasındaki ince çizgi tartışma konusu oldu:
- Türk Borçlar Kanunu (TBK 323): “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini devredemez” der.
- Türk Ticaret Kanunu (TTK 11/3): “Ticari işletme bir bütün olarak devredilebilir; aksi kararlaştırılmadıkça devir sözleşmesi kiracılık hakkını da içerir” der.
Yargıtay: “Bütünlük İlkesi” Esastır
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (Esas: 2025/3400, Karar: 2025/4478), 1 Ekim 2025 tarihli kararıyla tartışmaya son verdi. Yüksek Mahkeme, ticari işletme devrinde “bütünlük ilkesinin” geçerli olduğunu vurgulayarak şu detaylara dikkat çekti:
- Rıza Aranmaz: Ticari işletmenin bir bütün olarak devri durumunda, kiracılık hakkı da diğer malvarlığı unsurlarıyla birlikte (demirbaş, unvan vb.) kendiliğinden devredilmiş olur.
- Haklı Sebep Şartı: Mülk sahibi, devire engel olmak istiyorsa geçerli ve somut bir “haklı sebep” sunmak zorundadır. Sadece “haberim yoktu” veya “iznim alınmadı” demek tahliye için yeterli değildir.
- Sözleşme Ayaktadır: İşletmeyi devralan yeni şirket, eski kira sözleşmesinin tüm şartlarına halef olur ve aynı haklarla faaliyetine devam edebilir.
Gayrimenkul Dünyası İçin Ne Anlama Geliyor?
Bu karar, özellikle büyük işletme devirlerinde mülk sahiplerinin “alt kiralama yasaktır” veya “devir yapılamaz” maddelerine dayanarak tahliye davası açmasının önünü büyük ölçüde kapatıyor. Eğer devredilen şey sadece “kira hakkı” değil de bir “ticari işletme” ise, mülk sahibinin rızası ikinci planda kalıyor.