Ocak 2026 itibarıyla milyonlarca kiracı ve ev sahibini yakından ilgilendiren kritik bir gelişme yaşandı. Yargıtay, sözleşme süresinin dolmasını tahliye için yeterli görmeyerek ev sahiplerini üzen, kiracıları ise rahatlatan tarihi bir karara imza attı.
Ocak ayı ile birlikte kira sözleşmesi yenileme dönemine giren taraflar arasında tansiyon yükselirken, yargıdan gelen bu hamle dengeleri değiştirecek. Peki, 2026’da tahliye şartları neler? İşte detaylar…
Yargıtay: “Sözleşme Süresi Doldu” Gerekçesiyle Tahliye Yapılamaz!
İstanbul Bakırköy’de yaşanan bir uyuşmazlıkta, 3 yıllık kira sözleşmesinin sonuna gelen ev sahibi, sürenin bittiğini gerekçe göstererek kiracısının tahliyesini istedi. Konu yargıya taşınınca mahkeme, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kiracıyı koruyan maddelerini hatırlattı.
Mahkeme, yalnızca sürenin dolmasının bir tahliye nedeni olamayacağına hükmederek davayı reddetti. Üstelik davayı kaybeden ev sahibi, 18 bin TL’lik vekalet ücreti ve yargılama giderlerini de ödemek zorunda kaldı.
Hukuki Not: TBK Madde 347’ye göre kira sözleşmeleri, kiracı feshetmediği sürece kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzar. Ev sahibinin “kontrat bitti, çık” deme hakkı kanunen bulunmuyor.
2026’da Tahliye İçin Hangi Şartlar Gerekiyor?
Hukukçular, bu kararın milyonlarca dava için emsal teşkil edeceğini vurguluyor. 2026 yılında bir ev sahibinin kiracısını çıkarabilmesi için şu somut gerekçelerden birine sahip olması şart:
- İhtiyaç Nedeni: Ev sahibinin kendisinin, eşinin veya alt/üst soyunun konut ihtiyacı.
- 10 Yıllık Uzama Süresi: Sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresinin dolması (6 ay önceden bildirim şartıyla).
- Yazılı Tahliye Taahhüdü: Usulüne uygun alınmış tahliye taahhütnamesi.
- İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle çekilen iki haklı ihtar.
- Yeniden İnşa ve İmar: Taşınmazda yapılacak esaslı onarım veya yıkım.
Ocak 2026 Kira Zam Oranı Ne Olacak?
Gözler 5 Ocak 2026 Pazartesi günü TÜİK tarafından açıklanacak Aralık enflasyon verilerinde. Kasım 2025’te %35,91 olan 12 aylık TÜFE ortalamasının, Ocak ayında %33-35 bandında gerçekleşmesi bekleniyor.
Örnek Hesaplama:
- Mevcut Kira: 15.000 TL
- Tahmini Zam oranı (%35): 5.250 TL
- Yeni Kira Bedeli: 20.250 TL
Arabuluculuk Kapısı Çalınmadan Dava Açılamıyor!
2023 yılında hayatımıza giren zorunlu arabuluculuk sistemi, 2026’da da uyuşmazlıkların ilk durak noktası olmaya devam ediyor. Arabulucuya başvurmadan doğrudan açılan tahliye davaları, mahkemeler tarafından usulden reddediliyor.
