Gayrimenkul sektöründe sıkça başvurulan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin (müteahhit) işi geciktirmesi durumunda uygulanan cezai şartlar için Yargıtay’dan çok konuşulacak bir karar çıktı. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, cezai şartın miktarını ve uygulanma biçimini mercek altına alarak; “mahvedici” nitelikteki cezaların hukuken geçersiz sayılabileceğine hükmetti.
Sözleşme Serbestisi mi, Ahlaka Aykırılık mı?
Eskişehir’de görülen bir davada, arsa sahipleri ile yüklenici arasında toplam 6 dairelik bir inşaat projesi için sözleşme imzalanmıştı. Sözleşmeye göre işin süresinde teslim edilmemesi halinde yükleniciye ağır bir cezai yaptırım öngörülmüştü. İnşaatın gecikmesi üzerine konu yargıya taşındı.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi’nin ardından dosyayı inceleyen Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2022/3357 E., 2023/3326 K.), emlak sektöründe kartları yeniden dağıtacak bir tespitte bulundu. Yüksek Mahkeme, cezai şartın amacının sözleşmeye bağlılığı artırmak ve caydırıcılık sağlamak olduğunu hatırlatırken; bu cezanın “imkansızlaştırıcı ve mahvedici” bir boyuta ulaşmaması gerektiğinin altını çizdi.
“Borçluyu İktisaden Mahveden Ceza Geçersizdir”
Kararda dikkat çeken en önemli vurgu, Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesinde yer alan “ahlaka aykırılık” ilkesi oldu. Yargıtay’a göre:
- Cezai şart, borçluyu ekonomik olarak bitirecek veya kişisel özgürlüğünü ağır şekilde kısıtlayacak bir seviyeye ulaşırsa,
- Sözleşme özgürlüğü sınırlarını aşarak genel ahlaka aykırı bir hal alırsa, bu hükümler tamamen veya kısmen geçersiz sayılabilecek.
Emlak Sektörü İçin Ne Anlama Geliyor?
Bu karar, hem arsa sahiplerini hem de müteahhitleri yakından ilgilendiriyor. İşte öne çıkan sonuçlar:
- Ölçülülük Esas: Artık sözleşmeler hazırlanırken “ne kadar yüksek ceza yazarsak o kadar güvenli olur” mantığı her zaman işlemediği görüldü. Cezanın makul ve projeyle orantılı olması gerekiyor.
- Yargı Müdahalesi: Mahkemeler, aşırı yüksek görülen cezai şartlarda indirim yapmakla kalmayıp; şartın niteliğine göre hükmü tamamen “batıl” (geçersiz) sayabilecek.
- İçtihat Niteliğinde: Bu ilam, benzer durumdaki binlerce kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat davası için bir rehber niteliği taşıyor.
Gayrimenkul gündemini takip edenlerin, özellikle inşaat sözleşmelerini imzalarken cezai şart maddelerini bu güncel Yargıtay kriterine göre yeniden gözden geçirmeleri, ileride yaşanabilecek hak kayıplarının önüne geçecektir.