Kira ilişkilerinde 5 yıllık sürenin geride kalması, hem mülk sahipleri hem de kiracılar açısından finansal ve hukuki dengelerin yeniden kurulduğu en kritik eşiklerden biri kabul ediliyor. İlk 4 yıl boyunca geçerli olan yıllık enflasyon (TÜFE) sınırlaması, 5’inci yılın tamamlanmasıyla birlikte yerini bölgedeki emsal kira bedellerine ve taşınmazın güncel piyasa değerine bırakıyor.
TÜFE Sınırı Kalkıyor, Emsal Rayiç Devreye Giriyor
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344’üncü maddesinin 3’üncü fıkrasına göre; 5 yılı dolduran konut ve iş yeri kiralarında taraflar yeni dönem bedeli üzerinde uzlaşamazsa, ev sahibi “Kira Tespiti” talebiyle sürece müdahale edebiliyor.
İlk 4 yıllık uzama döneminde artışlar sadece 12 aylık TÜFE ortalaması tavan alınarak yapılırken, 6’ncı yıla girildiğinde bu üst sınır tek başına belirleyici olmaktan çıkıyor. Hâkim veya bilirkişi heyeti; söz konusu mülkün konumunu, fiziksel durumunu, oda sayısını ve çevredeki emsal kiralama bedellerini inceleyerek yeni bir kira tutarı saptıyor.
Yargıtay’ın “Hak ve Nesafet” İndirimi
Emsal araştırmasında taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği güncel rayiç bedel tespit edildikten sonra doğrudan bu rakam kiracıya yansıtılmıyor. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda, uzun süredir aynı evde oturan ve ödemelerini aksatmayan kiracıyı korumak adına “hak ve nesafet indirimi” (eski kiracı indirimi) uygulanıyor.
Mahkeme veya uzman bilirkişiler, belirlenen piyasa rayici üzerinden genellikle %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yaparak nihai kira bedelini karara bağlıyor.
Dava Öncesinde Zorunlu Adım: Arabuluculuk ve İhtar Süreci
Emsal artış talebinde izlenecek yasal prosedürde zamanlama büyük önem taşıyor:
- 30 Günlük İhtar Koşulu: Yeni kira döneminde belirlenecek tutarın geçerli olabilmesi için, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtarname çekilmesi veya davanın açılmış olması gerekiyor. Aksi takdirde mahkemenin belirleyeceği rakam bir sonraki kira yılından itibaren geçerli sayılabiliyor.
- Zorunlu Arabuluculuk: Dava yoluna gitmeden önce tarafların arabulucu masa başında bir araya gelmesi yasal bir zorunluluk. Taraflar emsal rayiç ve hakkaniyet indirimi oranlarında uzlaşırsa süreç mahkemeye taşınmadan çözüme kavuşturulabiliyor.
5 yılı tamamlayan kiracının kirası belirlenirken yalnızca TÜFE endeksi değil; bölgedeki güncel emsal kiralar ve mülkün durumu dikkate alınıyor. Çıkan rayiç değer üzerinden uygulanan eski kiracı indirimi ile taraflar için makul bir denge noktası hedefleniyor.
