Star Gazetesi Yazarı Hukukçu Cüneyd Altıparmak'ın Yazısı...
Arabuluculuk mekanizmasının kira uyuşmazlıklarına hızlı biçimde adapte edilmesi ve belki de bu konularda arabuluculara belirleme yetkisi verilmesi gibi bir yöntemin acilen gündeme alınması gerekiyor. Zira taşınma ve ev bulma masrafları bir yanda, kiracı çıkınca yeni kiracı bulamama ihtimali bir yanda olunca tarafların makul çözüm bulması zorlaşıyor.
Kira bedeli davalarının, tahliye yargılamalarının en hızlısının iki yıl içinde bittiği bir ortamdayız. Bu, tarafların iki yıl boyunca tedirgin olması demek. Sorunların müzakerelerle, gizlilik içinde yürütüleceği bir arabuluculuk süreci, tarafların birbirlerini anlayabileceği, empati kurabileceği en doğru çözüm yöntemi.
Kiraların artması, ev sahiplerinin "satış hilesine" başvurmasına sebep oluyor. Mülk sahiplerinin "Ya kirayı arttır ya da evi satarım!" tehdidi kiracıları bezdirmiş durumda. Bu tip durumlarda tahliye davalarının mahkemelerde daha titiz incelenmesi gerekiyor.
Günümüzde her ülkede ekonomik sorunlar konuşuluyor. Özellikle de fiyat artışları. Hemen her şeyin fiyatı artıyor. Pandeminin sebep olduğu aksamalar, devletlerin o dönemki krizden çıkmak için piyasaya yapmak zorunda olduğu müdahaleler; son günlere "sonuç" olarak karşımıza çıkmış durumda.
Bu krizden her ülke kendi ekonomik koşulları nispetinde etkileniyor. Ama dünyanın fiyat artışı konusunda ortak biçimde etkilendiği bir konu var o da "fahiş kira" meselesi. Pek tabii, kiracı lehine düzenlemeler bulunuyor. Bunun olması da adaleti sağlama adına gerekli.
Tüm dünya "fahiş kiralar" konusunda adımlar atmaya başladı. Bu adımlar neler? Ülkemize tatbik edilmesi mümkün mü? Ülkemizdeki sorunun kaynağı ne? Ülkemize özgü çözüm ne olmalı? İşte bu yazımızda bu konulara değinmek istiyoruz.
Sorun ne?
Kiracısınız ve kira sözleşmeniz bitmek üzere. Ev sahibinin şu öneriyle gelmesi an meselesi. "Kira sözleşmesinde fiyat da artış da benim beklentilerimi karşılamıyor, şimdi 1.500 liraya oturuyorsun ama emsal 3.500 - 4.000 civarında olmuş, kirayı yasal orandan fazla arttır ya da çık" Pek tabii bir artış ve hatta beklenenden fazla bir artış söz konusu ancak "fırsatı ganimet bilmek" diye bir deyim var.
Evet gerçekten kiranın yasal oranda arttırılması; piyasa koşullarına yetişemiyor. Ancak bu trendi kötüye kullananlar da yok değil. Hatırlayalım 0,99 oranlı kredi açıklama sonrası yapılan evlere bir gecede yapılan zamları...
750 bin liralık evin bir gecede 250 bin lira fiyatının arttığını. Şüphesiz kira artışının gerçek bir yönü var bunu kabul etmek gerekiyor. Bu durumda sorunun hukuki düzenlemeler veya mevcut enstrümanları kullanmak suretiyle aşılması mümkün ancak durumu fırsata çevirenlerin içinde olduğu ahlaki durumu ne yapacağız? Biz hangi ara bu kadar "fırsatçı" olduk? Beni düşündüren ve düşündükçe de üzen yön bu.
Bu konuda birçok ülkenin gündeminde formüller var. Kiraların ortalama olarak yüzde 25 arttığı İrlanda'da kiralar ve konut fiyatları konusunda müdahale gündemde. Almanya pandemiden beri yaptığı konut yardımı miktarlarını arttırdı.
Dar gelirli ailelere daha yüksek bir ödenek vererek dengeleme sağlıyor. Napoli Belediyesi, ev sahiplerinden yüksek kira artışlarını daha fazla ihbar etmelerini istiyor. ABD'de San Francisco'da kiralar aşırı artınca sıra dışı çözümler ortaya çıktı.
Brownstone Shared Housing adlı paylaşımlı konut girişimi, ufak ranza bölmelerini aylık 800 dolara kiralıyor. Bölmeler sayesinde üç odalı bir evde 14 kişi kalabiliyor. İngiltere'de son beş yılda en hızlı kira artışı yaşanıyor. Ülkede kiracılar tahliyelere maruz kalıyor.
Bu tartışmalar içinde Hollanda sert bir düzenlemeye gitti. Ve dünya gündemine oturdu. Bakan Jonge'un yaptığı açıklamaya göre, yeni düzenleme ile aylık 1250 avroya kadar kiralar, "arz-talep oyunundan" korunacak.
Yeni plana göre, kirası 763 avroya kadar olan ve belediyeler tarafından alt gelir gruplarına kiralanan sosyal konutlar gibi, serbest piyasadaki evler için de puanlama sistemi getirilecek.
Evlerin büyüklüğü, oda sayısı gibi belirli özelliklere göre puanlama yapılacak ve sosyal konutlar haricinde serbest piyasada kiralanan evler için puanına göre en fazla 1.000 ile 1.250 avro arasında bir kira bedeli saptanacak.
Bu adımlardan hareketle ülkemizde Adalet, Çevre Şehircilik ve Maliye bakanlıkları çalışma yürütüyor. Bu toplantılara dair beklenti şöyle:
Fırsatçı ve fahiş zamlara/artışlara sıkı bir denetim mekanizması getirilmesi, gelir düzeyi az olanlar için yerel ve merkezi yönetimce kiralık sosyal konutların inşa edilmesi ve büyükşehirlerdeki kira artışına bir sınır tayin edilmesi...
Artışlara ilişkin kurallar
Artışın üst limiti Türk hukukunda belirlenmiştir. Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen sürenin gelmesine 15 gün kala kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak kiraya verene bildirmez ise kira sözleşmesi bir yıllığına uzayacaktır. Bu kanun gereğidir.
Kiraya veren ise sözleşme süresi sonu geldiği için kiracının kiralanandan tahliyesini isteyemez. Kira fiyatının ne olacağı konusunda sözleşmedeki oran esas alınacaktır. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmez!
Güncel durumda, yani şimdi, TÜİK tarafından açıklanan nisan ayı TÜFE oranlarına göre kira artış oranlarına göre kira artış oranı yüzde 34,46'dır. Aylık kirası 1.000 lira verilen bir yerin yeni yılında 1.344 lira olarak zamlanacaktır. Bunun altında olabilecekken, üstüne çıkmak yasal olarak mümkün değildir.
Arada bir kira sözleşmesi yoksa ve artış oranı ispat edilemiyorsa, kiracı mecburen yüzde 34,46'lık bu artışa razı olacaktır. Sözlü olarak yüzde 20 olarak kararlaştırılırmış olsa bile ispat edilemez ise kiraya veren yüzde 34,46'lık artışı ileri sürebilecektir.
Yine bir kimsenin birden fazla evini kiraya veriyor olmasının da bir önemi yoktur. Hatta işyeri için bile bu enflasyon oranında artışın mümkün olduğunu bilmek gerekir.
Kiracı hakları sözleşmenin yapılış şekline göre değişiklik göstermediğinden yazılı bir kira sözleşmesinin kiracıya sağladığı bütün haklar, yazılı olmayan kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya da sağlanmaktadır.
Kiracı hakları kapsamında kira sözleşmesinde kiralayan, kiracıyı hukuka aykırı olarak tahliye edememekte ve kiracının kiracılık haklarını kullanmasını engelleyememektedir.
Kiranın belirlenmesi davası
Borçlar Kanununa (TBK) (m.344) göre beş yıla kadar olan kira artışları TÜFE'ye göre yapılır. Ev sahibi beş yılın sonunda kira düşük kalmışsa bunun üstünde bir oran isteyebilir.
Ancak gelişen koşullar ve esaslı değişiklikler mülk sahiplerinin kiranın tespitine dönük davalara yönelmektedir. "Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz" şeklindeki TBK hükmü (m.343).
Bu davayı açma hakkı hem kiracının hem de kiraya verenin hakkıdır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yıl altında ve kira bedelinin artışına ilişkin bir belirleme yoksa mahkeme emsal değer durumuna göre kira artışı belirleyecektir. Bu halde TÜFE oranı geçerli olmaz.
Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya ilk beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedelinin tespiti için de dava açılabilir.
Mahkeme hakkaniyetli bir artışa hükmetmek ile mükelleftir. Belirttiğimiz gibi kira tespit davası şartları içinde süre koşulu bulunmamaktadır.
Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılmış olur ise mahkeme belirleyeceği kira bedeline yeni kira dönem başlangıcından itibaren olarak karar verebilecektir.
TBK m. 310 uyarınca; "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur".
TBK m.351 uyarınca; kiralananı sonradan edinen kişinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Yine edinen kişi, dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu iki maddeye göre meseleye bakarsak, kiraya verilmiş bir evin yeni maliki, önceki malikin yaptığı sözleşmeye aynen devam eder.
Ancak kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa tahliye hakkını kullanabilir ancak bunun da belirli süre koşulları vardır. Hemen dava açamaz. Ya ihtar eder altı ay bekler sonra dava açar, ya da sözleşmenin bitmesini bekler bu tarihten itibaren doğrudan dava açar.
Kiraların sabitlenmesi
Kiraların artması, ev sahiplerinin "satış hilesine" başvurmasına sebep oluyor, buraya dikkat çekmek isteriz. Mülk sahiplerinin "Ya kirayı arttır ya da evi satarım!" tehdidi kiracıları bezdirmiş durumda.
Bu tip durumlarda tahliye davalarının mahkemelerde daha titiz incelenmesi gerekiyor. Kiracıların böyle bir durum var ise açılan tahliye davalardan bu danışıklı durumu mahkemeye ifade etmesi önemli! Belki bu konuda bir düzenleme ya da HSK'nın bir genelge yayınlayarak mahkemelerin dikkatini çekmesi gerekebilir.
Bu konu çok konuşuluyor. Teorik olarak bir engel yok. Ancak nasıl ve hangi kriterlere göre bunu yapacağız, meçhul. Bunun yerel yönetimlere bırakılması düşünülebilir ancak bu da idare edilmesi güç bir sürece işaret edecektir.
Bunun mevcut artış oranlarını dolanmak için uygulanan yollara yenisini ekleyeceğini net bir şekilde söyleyebiliriz. Yani muvazaalı işlemler doğurması ve daha büyük sorunları da ortaya çıkarması söz konusu olabilir. Bir de sabitlemeye ihtiyaç duyulmasının ardında yatan sebep mevcut yasal oranın ihtiyaçlara cevap vermemesi.
Yani kiraya veren memnun olsa böyle bir yola tevessül etmeyecek. Yani sabitlemek ve oran belirlemek kendi içinde yeni sorunlar doğurabilir. Türkiye'de emsal olgusu gelişmediği için bir bölgede yan yana gecekondu ile rezidans görmek mümkün.
Bunu oda sayısına göre mi, alana göre mi, konuma göre mi tasnif edeceğiz? Yani işi gücü bırakıp tasnifle mi uğraşacağız.
Bunun için tüm tarafları memnun edecek daha makul ve gerçekçi çözümler gerekiyor. Taraflara kendi aralarında sorunu çözme imkânı vermek lazım ve bunu resmi bir izleğe tabi kılmak gerekiyor.
Gelişen koşullar birçok konu gibi, bu konuda da "yeni" çözümleri düşünmemizi, tartışmamızı gerektiriyor. Örneğin evin emsali 5.000 lira olmuş, kiracı mukavelesine göre 2.000 liraya oturuyor. Yasal arttırım yüzde 34 olabiliyor. Böylece kiranın en fazla 2.680 lira olması gerekiyor. Bu kiraya vereni tatmin etmiyor, kiracıyı da tedirgin bir sürece itiyor.
Bu konuda kiraların sabitlenmesinden daha ziyade tarafların makul bir tutarda anlaşmalarının zeminini oluşturmak olmalı. Biraz önceki örnekten hareketle 5.000 lira tutarı bulmanın imkansız olduğu, ancak artık 2.860 liraya oturmanın da söz konusu olamayacağı ve tüm bunların yasal bir düzenleme yerine tarafların anlaşması ile sonuçlanacağı bir süreç.
Yani arabuluculuk mekanizmasının bu uyuşmazlıklara hızlı biçimde adapte edilmesi ve belki de bu konularda arabuluculara bir belirleme yetkisi verilmesi gibi bir yöntemin acilen gündeme alınması gerekiyor.
Zira taşınma ve ev bulma masrafları bir yanda, kiracı çıkınca yeni kiracı bulamama ihtimali bir yanda olunca tarafların makul çözüm bulmasının hukukun da tam istediği şey olduğunu düşünenlerdenim.
Makul çözüm: Arabuluculuk!
Kira bedeli davalarının, tahliyeler yargılamalarının en hızlısının iki yıl içinde bittiği bir ortamdayız. Bu tarafların iki yıl boyunca tedirgin olması demek. Pek tabii fiili durum doğuran, kavgalara konu olan olaylar hiç de azımsanmayacak düzeyde!
Sorunların müzakerelerle, gizlilik içinde yürütülecek bir arabuluculuk süreci, tarafların birbirlerini anlayabileceği, empati kurabileceği, ilişkilerini sonrasında da sürdürebilecekleri en doğru çözüm yöntemi...
Pek tabii birtakım yeni düzenlemeler ile süreç daha iyi bir yere gidebilir. Devlet sorunları anlık değil, bir daha sorun çıkarmayacak biçimde çözmek ile mükelleftir.
Bunun bir şartı tarafları uzlaştırmaksa da, bir yönü fırsatçılar ile mücadelenin etkinleştirilmesidir. Bunun için gerekli olan ve "son çare" olarak düşündüğümüz cezai düzenlemeleri de gündeme almak gerekiyor artık.