Besler Hukuk'ta yer alan habere göre, kira tespit davası, olağanın dışında başvurulacak bir dava yoludur. Gayrimenkul sahipleri kiracı ile bir kira sözleşmesi akdederek mallarını kiraya verebilirler.
Kiraya zam yapılma vakti geldiğinde kiracı, normal şartlar altında, kira bedeline en fazla TÜFE oranında zam yapabilecektir.
Bu, kanun tarafından belirlenen yasal azami zam miktarıdır. Bu oran, aylık bazda, TÜİK tarafından açıklanmaktadır. Fakat öyle zamanlar gelir ki enflasyon, faiz oranları çığırından çıkabilir.
Arz – talep dengesizliği ve ekonomik unsurların neden olduğu bu durum, gayrimenkul değerlerini öngörülenin çok üzerine çıkarabilir.
Bu sebeple kira bedeline yapılabilecek yasal azami zam oranı yetersiz kalabilir. Bu durumda kanun koyucu, taraflara belli şartlar altında kira tespit davası açma hakkı tanımıştır.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Bu şekilde bir dava açılabilmesi mümkün değildir. Ancak içinde bulunulan veya 30 gün içerisinde geçiş olacak döneme yönelik kira tespit davası ikame edilebilecektir.
Önceki dönemlere yönelik tespit yapılabilmesi bazı Yargıtay dairelerince mümkün görünse de bizce bu mümkün değildir.
Açılan davanın ancak sınırlı düzeyde geriye etkili olabilmesi ise mümkündür. Örneğin yeni döneme geçişten 30 gün önce yazılı ihtar yapılmış olabilir.
Dava ise o döneme geçildikten aylar sonra açılmış olabilir. Burada kurulacak hüküm, ilgili dönemin başından itibaren hüküm doğuracaktır.
Bu şekilde geriye etkili hüküm kurulması mümkündür. Anılan bu özellik sayesinde kira tespit davası, yenilik doğuran bir dava türüdür diyebiliriz.
Bunun dışında, somut olaya göre, haksız fiil kaynaklı ecrimisil talebi gündeme gelebilecek ve geriye dönük istemde bulunulabilecektir.
Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir mi?
Kiralananın el değiştirmesi, kiracının kira sözleşmesine bağlılığı açısından bir farklılık yaratmamaktadır. Zira yeni mal sahibi de aynen eski kiraya veren gibi kira ilişkisi ile bağlıdır.
Velev ki kiracı tahliyesini gündeme getirecek yenilik doğuran bir durum ortada olmasın.
Bu bağlamda yeni malik ile yeni kontrat yapılsa dahi ilk yapılan kira sözleşme tarihi aynen geçerliliğini devam ettirir.
Yani yeni bir kira ilişkisi kurulmuş sayılmaz. Dolayısıyla eski malik, kira tespit davası açabilme konusunda hangi noktadaysa yeni malik de o noktadan devam edecektir.
Kısacası malikin yeni veya eski olması durumu, kira tespit davası açısından bir anlam ifade etmeyecektir.
Örneğin; eski malikin kiracı ile kira sözleşmesi kurulmasının üzerinden 6 yıl geçmiş olsun.
Bunun yanında da eski malik yeni kira dönemine geçişten 30 gün önce kira bedeli artırımı için kiracıya yazılı ihtarda bulunmuş olsun.
Bu durumda yeni malik, yeni kira dönemi içerisinde kira tespit davasını ikame edebilecektir.