TÜİK’in Eylül 2026 konut satış verileri, sıfır ve ikinci el piyasasında ayrışan dengeleri gözler önüne serdi. İkinci el satışlardaki yıllık daralmaya rağmen pazar payının yüzde 60’ın üzerinde kalmaya devam ettiğini belirten Yaşarkent Gayrimenkul Kurucusu Yaşar Doğan, alıcıları görünmeyen tadilat ve bina masraflarına karşı uyardı.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı güncel verilere göre, ülke genelinde toplam konut satışları yıllık bazda yüzde 9,3 gerileyerek 142 bin 390 seviyesine indi. Bu dönemde sıfır konut satışları yüzde 3,9 artarak 51 bin 519’a ulaşırken, ikinci el konut satışları yüzde 15,3 oranında daralarak 90 bin 871 adede düştü.
Piyasadaki bu daralmaya karşın ikinci el taşınmazlar, toplam satışların yüzde 63,8’lik payıyla gayrimenkul sektörünün ana omurgasını oluşturmayı sürdürüyor. Talebin ağırlık merkezini koruduğu ikinci el piyasasında ise en kritik risk, satın alma bedelinin dışında kalan ek masraflarda saklanıyor.
“Vitrin Fiyatı Bütçe Planlamasında Yanıltıcı Olabilir”
Gayrimenkul yatırımı yaparken sadece satış bedeline odaklanmanın bütçede ciddi sapmalara yol açacağını belirten Yaşarkent Gayrimenkul Kurucusu Yaşar Doğan, konutun fiili durumu ile sonradan çıkabilecek giderlerin eksiksiz hesaplanması gerektiğini vurguladı.
Tadilat, onarım ve taşınma gibi kalemlerin toplam maliyeti hızla yukarı çektiğini hatırlatan Doğan, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Satın alma sürecinde yalnızca ilan fiyatına bakarak bütçe yapmak en büyük hatalardan biri. Mutfak ve banyo yenilemelerinden tesisat altyapısına, pencere doğramalarından ısıtma sistemlerine kadar birçok ihtiyaç, başlangıçtaki bütçeyi katlayabiliyor. Alıcıların masrafları ‘acil’ ve ‘zamanla yapılabilecekler’ olarak ikiye ayırması, kesin alım öncesinde ise ustalardan veya uzman firmalardan net fiyat teklifleri alarak ilerlemesi gerekir.”
Daire İçi Masrafsız Görünebilir: Asıl Risk Binanın Ortak Giderlerinde
Maliyetlerin sadece dairenin iç mekanıyla sınırlı kalmadığına dikkat çeken Doğan, apartmanın genel yapısal durumunun doğrudan yeni ev sahibinin cebine yansıyacağını belirtti. Dairenin içinin yapılı ve masrafsız görünmesinin binanın kusursuz olduğu anlamına gelmediğini aktaran Doğan, ortak alan risklerini şöyle özetledi:
- Yakın Vadeli Ortak Projeler: Çatı izolasyonu, dış cephe mantolaması, asansör revizyonu ve ana su/kanalizasyon tesisatı yenilemeleri doğrudan kat maliklerine ek fatura çıkarır.
- Yönetimle Ön Görüşme: Noter öncesinde apartman yöneticisiyle görüşülerek mevcut aidat düzeni, ısınma giderleri ve yakın gelecekte toplanması planlanan ek bütçeler (avans/demirbaş ödemeleri) mutlaka öğrenilmelidir.
“Benzer İki Evin Arasındaki Fiyat Makasını Doğru Okuyun”
İkinci el piyasasında yaş, bakım geçmişi ve kullanım niteliklerinin mülkten mülke çok büyük farklar yarattığına değinen Yaşar Doğan, aynı bölgede ve aynı büyüklükte olan iki taşınmazın yalın fiyat farklarının aldatıcı olabileceğine işaret etti.
Taşınmaya tamamen hazır durumdaki bir konut ile kapsamlı onarım bekleyen bir konutun yalnızca etiket bedeli üzerinden kıyaslanamayacağını ifade eden Doğan; gerçek maliyetin satış fiyatı + tadilat harcamaları + eve yerleşene kadar geçecek zaman kaybı ve kira yükü formülüyle, bir bütün halinde ele alınması gerektiğini kaydetti.
