Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olmak üzere iki şekilde yapılabilmekte olup bu husus TBK m.300/1’de açıkça belirtilmiştir.
Belirli süreli kira sözleşmesinin tanımı ise TBK m.300/2’de açıklanmıştır. Buna göre tarafların sözleşme için açık veya örtülü olarak belirli bir süre öngörmeleri ve sözleşmenin kararlaştırılan süre bitiminde sona ermesi için herhangi bir bildirime gerek bulunmaması halinde belirli süreli kira sözleşmesinin varlığı kabul edilecektir.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ise TBK m.347/1 uyarınca, öngörülen sürenin dolmasından en az on beş gün önce kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulmazsa sözleşme aynı koşullarla ve bir yıl süreyle kendiliğinden uzamaktadır.
Dolayısıyla belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin dolması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Kiracı belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirme imkânına sahiptir.
Her ne kadar madde metninde yalnızca bildirim ifadesi geçmekteyse de kiracının yapacağı bildirim fesih bildirimi niteliğindedir.
Zira kiracı burada bozucu yenilik doğuran hak niteliğindeki süreli fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi süre bitiminde sona erdirmektedir.
Ayrıca bildirimin geçerliliğine ilişkin TBK m.348’de “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” düzenlemesine yer verilerek bu husus açıkça kabul edilmiştir.
Fesih Bildiriminin Süresi:
TBK m.347/1 uyarınca kiracı, sözleşmeyi sona erdirmek niyetindeyse sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmalıdır.
Fesih bildiriminin süresinde yapıldığının kabul edilebilmesi için bildirimin öngörülen süre içerisinde kiraya verene ulaşmış olması gerekir. Fesih bildiriminin kiraya verene ulaştığı ana ilişkin uyuşmazlık halinde ise ispat yükü kiracıda olacaktır.
Kiracıya tanınan on beş günlük sürenin sözleşme ile değiştirilmesinin mümkün olup olmadığı sorunu ise konumuz açısından önem arz etmektedir.
Bildirim süresinin niteliğine ilişkin doktrinde görüş birliği söz konusu değildir. Doktrinde bir görüşe göre, bu süre emredici nitelikte olup aksi sözleşme ile kararlaştırılamaz.
Bu görüş kapsamında hükümde “en az” ifadesi geçtiğinden sürenin emredici olduğu; ayrıca kiracının korunması amacına aykırılık teşkil edeceğinden kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği savunulmaktadır.
Diğer bir görüş, bildirim süresine ilişkin düzenlemenin yedek hukuk kuralı olarak nitelendirilmesi gerektiği ve dolayısıyla sürenin tarafların anlaşması ile kısaltılmasının veya uzatılmasının mümkün olduğu yönündedir.
Bu görüşe göre, fesih bildirim süresinin kiraya vereni korumaya yönelik olduğu, bildirim süresini uzatmanın kiracının lehine de olabileceği, hükümdeki “en az” ibaresinin bilinçli olarak kullanıldığı ve bu ifadeden sürenin nispi emredici olmadığının anlaşıldığı gerekçe olarak ileri sürülmektedir.
Son olarak doktrinde hakim olan görüşe göre ise en az on beş gün olarak belirlenen süre nispi emredicidir.
Zira TBK m.347 ile kiracının süre bitiminde sözleşmeyi feshedebilmesine karşın kiraya verene ancak on yıllık sürenin sonunu izleyen uzama yılında fesih hakkı tanınmış olması hususu dikkate alındığında bu düzenlemenin kiracıyı koruma amacı taşıdığı ve kiracı açısından nispi emredici nitelikte olduğu söylenebilecektir.
Bu nedenle kanaatimizce on beş günlük sürenin kısaltılabileceği; uzatılmasının ise kiracının fesih hakkı süre bakımından sınırlandırılamayacağından mümkün olmadığı kabul edilmelidir.
Yargıtay uygulamasında ise çoğunlukla taraflarca on beş günden daha uzun bir sürenin kararlaştırılması halinde bunun geçerli olmayacağı kabul edilmektedir. Ancak Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin aksi yönde verilmiş bir kararı da mevcuttur.
SÖZLEŞME SÜRESİNİN KENDİLİĞİNDEN UZAMASI
TBK m.347/1 uyarınca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde süre bitiminden en az on beş gün önce kiracının fesih bildiriminde bulunmaması halinde sözleşme bir yıl süreyle ve aynı koşullarla kendiliğinden uzar. Ancak sözleşmede Türk Lirası olarak belirlenen kira bedelinin TBK m.344 uyarınca yeni dönem için tespit edilmesi gerekir.
Kiracı tarafından bildirimde bulunulmaması halinde sözleşme süresinin kendiliğinden uzamasının yanı sıra sözleşmenin bir yıl süreyle uzaması ve dolayısıyla belirli süreli olarak devam etmesi de genel hükümlerden farklı bir düzenleme olarak karşımıza çıkmaktadır.
Taraflarca bir yıllık uzama süresinin aksinin kararlaştırılabilir olup olmadığı doktrinde tartışmalıdır. İleri sürülen görüşlerin temel hareket noktası kiracıyı koruma yaklaşımının benimsenmesidir.
Bir görüş, daha uzun bir süre kararlaştırılmasının mümkün olduğunu, sürenin kısaltılmasının ise kiracı aleyhine sonuçlar doğuracağı gerekçesiyle kabul edilemeyeceğini ifade etmektedir.
Diğer bir görüş ise hükmün süreye ilişkin kısmı emredici nitelikte olmadığından sürenin uzatılması veya kısaltılmasının mümkün olduğunu savunmaktadır.
Sözleşmede bir yıldan daha kısa bir süre kararlaştırılmasının kiracı aleyhine sonuç doğurmayacağı gerekçesiyle mümkün olduğu görüşünü paylaşmaktayız.
Ancak kanunda bir yıl olarak belirlenen sürenin taraflarca uzatılabileceğinin kabulü halinde ise süre bitiminde fesih bildiriminde bulunmayan kiracı bir yıllık uzama süresi yerine daha uzun bir süre beklemek zorunda kalacak ve bu da kiracı açısından olumsuz bir durum yaratacaktır. Bu nedenle bir yıllık sürenin tarafların anlaşmasıyla uzatılamayacağı kanaatindeyiz.
Belirli süreli sözleşmenin kendiliğinden uzamasının sonuçları da tartışmalı olup doktrinde bir görüş, yeni bir kira sözleşmesinin meydana geleceğini savunmakta iken aksini savunan görüşe göre, TBK m.341/1’de yer alan ifadeden açıkça anlaşıldığı üzere burada bir yenileme değil uzama söz konusudur.
Kanaatimizce de mevcut kira sözleşmesinin uzayacağını kabul etmek isabetli olacaktır. Zira kiracı fesih bildiriminde bulunmayarak sözleşmeyi devam ettirme arzusunda olduğunu göstermektedir.
Sözleşmenin uzaması halinde teminatların akıbetine ilişkin genel olarak kiracı tarafından verilen teminatın, kiracının sözleşmeyi uzatma arzusu dikkate alınarak devam edeceği, üçüncü kişi tarafından verilen teminatların ise aksi kararlaştırılmadığı sürece yalnızca ilk kira süresi dikkate alınarak verildiğinden le sona ereceği kabul edilmektedir.
Bu konuda özellikle kefalete ilişkin Yargıtay uygulaması ise, ilk belirli sürenin sonunda kefaletin de sona ereceği ve uzayan dönemde kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için bu hususun sözleşmede açıkça kararlaştırılması, ayrıca kefilin uzayan döneme ilişkin sorumlu olacağı süre ve azami miktarın da sözleşmede gösterilmesi gerektiği yönündedir.
BİLDİRİMİN SONUÇLARI
Kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulması halinde sözleşme, öngörülen sürenin bitiminde sona ermekte ve TBK m.334/1 uyarınca kiracının kiralananı iade etmesi gerekmektedir. Kiracının iade borcu, kiralananın anahtarının kiraya verene teslim ile yerine getirilecektir.
Ancak sözleşmenin sona ermesine rağmen kiracı iade borcunu yerine getirmezse kiraya veren, kiralanın iadesini, kira sözleşmesine dayanan şahsi nitelikteki alacak hakkına dayanarak veya malik olması durumunda istihkak davası yoluyla talep edebilir.
Kiracının fesih bildirimine rağmen tarafların kira sözleşmesini zımnen sürdürmeye devam etmeleri de mümkündür. Ancak taraflar sözleşme sona ermeden önce yazılı olarak bildirimin sonuçlarının geri alındığını kararlaştırmışlar ise TBK m.347 uyarınca sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılmalıdır.
Konuyla ilgili ileri sürülen diğer görüş ise, TBK m.347’nin varlığı karşısında 327. maddenin uygulanma olanağı bulunmadığını savunmaktadır.
Bu görüşe göre, yeni bir sözleşmenin varlığından söz edilmeli ve TBK m.347 kıyasen uygulanarak yeni sözleşmenin eski sözleşme ile aynı koşullarda ve bir yıl süreli olduğu belirtilmelidir.
Ayrıca yeni bir kira ilişkisi kurulduğundan üçüncü kişilerin verdiği teminatların sona ereceği, kiracı tarafından verilen teminatların ise yeni sözleşme ile eski sözleşmenin aynı koşullara sahip olması nedeniyle devam edeceği kabul edilmelidir.
Genel Olarak:
TBK m.300/2’de belirli süreli kira sözleşmesinin tanımına yer verilerek bu tür sözleşmeler için aranan unsurları taşımayan sözleşmelerin ise belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılacağı düzenlenmiştir.
Bu kapsamda tarafların ne zaman sona ereceğini kararlaştırmadıkları kira sözleşmeleri, belirsiz süreli kira sözleşmeleridir.
Buna göre kiracı, belirsiz süreli sözleşmeyi her zaman ve herhangi bir sebep göstermeksizin feshedebilecektir.
Bu kapsamda belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi başlığı altında yer alan 328 ve 329. maddeleri, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulacaktır.