Kira Sözleşmesi Nasıl Yenilenir?

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 327/II’nci madde fıkrasına göre, taraflar belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin sona ermesinin ardından, arala­rında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değiş­mesi halinde yeni bir sözleşme kurulmuş sayılır. Ancak, kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştir­mesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi ka­rarlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesi devam eder ve bu durum yeni bir kira sözleşmesinin kurulduğu anlamına da gelmez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleş­melerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildi­rimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir.

Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır.

Söz konusu uzatma, kira sözleşmesinin yeni­lenmesi sonucunu do­ğurmaz. Ancak, taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belir­lemek ya da kira ilişkisi­nin daha ne kadar devam edeceğini belir­lemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir.

Aynı görüşü belirten Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihat metni şöyledir;

“Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildi­rim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona ere­cek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir.

Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir. 19. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir.

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmele­rinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir.

Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı iş­yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunma­dıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Ki­raya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşu­luyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtik­ten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleş­meyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdi­rebilir.

24. Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlana­bilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira söz­leşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.

25. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeni­den bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleş­menin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi başlatır.

27. Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam ede­ceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir.

Kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değiş­mesi hâlinde, ortada yeni bir sözleşme söz konusu olup, aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresinin yeni söz­leşmeye göre belirlenir.

Ancak kira sözleşmesinin devri ne­deniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mev­cut kira sözleşmesinin devam eder ve on yıllık uzama süre­sinin mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanır. Saniyen, sözleşmede bazı şartlar değişmiş olabilir. Bu durum yeni bir kira sözleşmesinin kurulduğu sonucunu doğurmaz.