Gayrimenkul piyasasında dengeler yeniden şekilleniyor. Konut satış fiyatlarındaki artış hızının yavaşlaması ve birçok bölgede reel değer kaybı yaşanması, yatırımcıların stratejisini kökten değiştirdi. Kısa vadeli al-sat ve prim odaklı kazanç modelinin yerini, kiralardaki canlılığa paralel olarak düzenli nakit akışı sağlayan “kira getirisi odaklı” yatırım aldı. Bu dönüşümle birlikte Türkiye genelinde ortalama konut amortisman süresi 13 yıla kadar geriledi.
Amortisman Süresi Düştü, Kira Getirisi Cazibesini Artırdı
Endeksa verilerine göre, yılın başında Türkiye genelinde ortalama 14 yıl seviyesinde seyreden konut amortisman süresi (satın alma bedelinin kira geliriyle karşılanma süresi) son verilerle birlikte 13 yıla indi.
Özellikle büyükşehirlerde kiralık konut arzının sınırlı kalması ve talebin canlılığını koruması, gayrimenkulü yeniden cazip bir düzenli gelir aracına dönüştürdü. Satış fiyatlarının enflasyon karşısında daha ılımlı seyretmesi, kira çarpanlarının düşmesini ve yatırımın geri dönüş süresinin kısalmasını hızlandırdı.
Büyükşehirlerde Geri Dönüş Süreleri: Zirvede Ankara Var
İller bazında incelendiğinde geri dönüş sürelerinde dikkat çeken farklılıklar öne çıkıyor:
- Ankara (12 Yıl): Erişilebilir satış fiyatları ve artan kira oranlarıyla büyükşehirler arasında yatırımın en hızlı amorti edildiği şehir oldu.
- Tekirdağ ve Şanlıurfa: Ankara’nın ardından en kısa geri dönüş süresine sahip iller arasında yer aldı.
- İstanbul, Bursa, Adana ve Sakarya: Bu kentlerde ortalama amortisman süresi yaklaşık 14 yıl olarak hesaplandı.
- Muğla, Aydın ve Antalya: Turizm merkezlerinde yüksek seyreden gayrimenkul satış fiyatları nedeniyle geri dönüş süresi 17 ila 19 yıla kadar uzadı. Bu tablonun, yatırımcıları kıyı şeridinden Anadolu şehirlerine yönlendirdiği gözlemlendi.
İstanbul’da Kira Çarpanı 200 Ayın Altına İndi
Megakent İstanbul’da konut fiyatlarının reel olarak gerilemesi ve kira talebinin güçlü kalmasıyla kira çarpanı 199 aya geriledi.
Özellikle merkezî akslarda, metro ve toplu taşıma hatlarına yakın lokasyonlarda kiralık talebinin yüksek seyretmesi, yatırımcıların hızlı al-sat kazançları yerine uzun vadeli ve sürdürülebilir kira geliri sunan bölgelere odaklanmasını sağladı.
“Sürdürülebilir Kira Getirisi” Yeni Dönemin Anahtarı
Sektör temsilcileri, konut fiyat artışlarının enflasyonun gerisinde kaldığı mevcut tabloda, gayrimenkul alıcılarının artık fiyattaki ani prim beklentisinden ziyade düzenli ve öngörülebilir nakit akışı aradığını belirtiyor. Kiralardaki hareketlilik sürdükçe, kira çarpanı düşük şehir ve bölgelere olan yatırımcı ilgisinin artarak devam etmesi bekleniyor.
