Miras yoluyla kalan gayrimenkullerde hissedarların anlaşamaması, tapu süreçlerini kördüğüme çevirebiliyor. Kardeşler arasında “Satmayalım, bekleyelim” ya da “Benim hissemi şu fiyattan al” kavgaları başladığında devreye hukuki bir son çare giriyor: İzale-i Şüyu. Peki, mahkeme yoluyla satışta eviniz değerinin altına mı gidiyor? İşte mirasçıların bilmesi gerekenler…
Türkiye’de gayrimenkul hukukunun en sancılı konularından biri, miras yoluyla intikal eden taşınmazların paylaşımıdır. Birden fazla mirasçının (hissedarın) olduğu durumlarda, ortaklardan sadece birinin bile satışı onaylamaması, gayrimenkulün kilitlenmesine neden olabiliyor. İşte bu noktada hukuk sistemimiz, mülkiyet hakkının kısıtlanmaması adına “İzale-i Şüyu”, güncel adıyla **”Ortaklığın Giderilmesi Davası”**nı devreye sokuyor.
Tek Bir Hissedarın İstemesi Yeterli
Halk arasında “mahkeme yoluyla satış” olarak bilinen bu dava türü için tüm mirasçıların onayı gerekmiyor. Hissedarlardan sadece biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak, “Biz bu malı paylaşamıyoruz, ortaklığı bitirin” diyebiliyor.
Süreç Nasıl İşliyor?
Mahkeme öncelikle tarafları anlaşmaya davet eder. Eğer gayrimenkul fiziksel olarak bölünebiliyorsa (örneğin büyük bir araziyse), aynen taksim (paylaştırma) yoluna gidilir. Ancak bir daire veya dükkan gibi bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlar için “Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi” kararı verilir.
Eviniz “Kelepir” Fiyata mı Gider?
Mirasçıların en büyük korkusu, malın değerinin altında satılmasıdır. Süreç şöyle işler:
- Mahkeme bilirkişi atayarak evin güncel piyasa değerini (muhammen bedel) belirler.
- Satış işlemi İcra Müdürlüğü aracılığıyla ihale (açık artırma) usulüyle yapılır.
- İhale, belirlenen bedelin %50’si üzerinden başlar.
İşte risk burada başlar. Eğer ihaleye yeterli katılım olmazsa, miras kalan ev, bilirkişi değerinin yarı fiyatına yakın bir rakama satılabilir. Elde edilen gelir ise, hisseleri oranında mirasçılara paylaştırılır.
Avukat ve Mahkeme Masrafları Kimden Çıkar?
Dava açıldığında masrafları davayı açan kişi öder ancak dava sonuçlandığında, yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri tüm hissedarlardan payları oranında tahsil edilir.
Uzmanlar Uyarıyor: “Anlaşmak Her Zaman Daha Karlı”
Gayrimenkul hukukçuları, İzale-i Şüyu davasının en son çare olması gerektiğini belirtiyor. İhale masrafları, harçlar ve evin değerinin altında satılma riski göz önüne alındığında, mirasçıların kendi aralarında anlaşarak evi piyasa değerinden satmaları her zaman daha kazançlı bir yöntem olarak öne çıkıyor.
