Miras yoluyla devralınan ev, arsa ve tarlaların satış süreçlerinde yıllardır süregelen ve aile içi huzursuzluklara yol açan sistem tamamen tarih oluyor. Adalet Bakanlığı, mülkiyet yapısını kökten değiştirecek ve ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında yeni bir devrim yaratacak 12. Yargı Paketi üzerindeki hazırlıklarında sona yaklaştı. Türkiye Gazetesi’nin haberine göre; yeni düzenleme özellikle aile konutlarını ve tarım arazilerini dışarıdan gelecek spekülatif müdahalelere karşı koruma altına almayı hedefliyor.
İlk İhale Sadece “Aile İçi” Mirasçılara Açık Olacak
Mevcut yasal uygulamada, mirasçılar mülkün paylaşımı konusunda anlaşamadığında sulh hukuk mahkemelerine başvuruyor ve taşınmazlar elektronik ortamda doğrudan genel açık artırmaya çıkarılıyordu. Bu durum, aileye ait asırlık gayrimenkullerin, yabancı yatırımcıların veya üçüncü şahısların eline geçmesine zemin hazırlıyordu.
Yeni taslakla birlikte bu haksız rekabet ortadan kalkıyor:
- Birinci Aşama: Bütün paydaşların mirasçı olduğu taşınmazlarda açılacak ilk ihaleye yalnızca aile içindeki mirasçılar katılabilecek. Böylece mülkün öncelikle aile içinde kalması yasal güvenceye kavuşacak.
- İkinci Aşama: Eğer ilk ihalede mirasçılar arasında bir satış gerçekleşmezse, taşınmaz ancak o zaman genel katılıma açık hale gelecek ve üçüncü kişilere satılabilecek.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Nedir?
Birden fazla kişinin paylı veya elbirliğiyle sahip olduğu taşınır veya taşınmaz malların, ortaklar arasında rızai olarak paylaştırılamaması durumunda, mahkeme yoluyla (aynen bölünerek veya icra yoluyla satılıp paraya çevrilerek) ortaklığın sonlandırılması davasıdır.
İhaleyi Sabote Edene %5 İdari Para Cezası
Yeni düzenleme, icra ve satış ihalelerinde süreci kilitleyen art niyetli kişilere karşı da çok sert yaptırımlar getiriyor. Eski sistemde ihaleyi kazandığı halde parayı yatırmayan kişinin sadece başlangıçta verdiği teminat yanıyor, bu da fiktif (yapay) tekliflerle fiyat yükseltmek isteyenlerin önünü açıyordu.
Yeni dönemde suistimaller şu şekilde engellenecek:
- Ek Para Cezası: İhaleyi kazandığı halde satış bedelini yatırmayarak süreci kilitleyen kişilerin sadece teminatı yanmayacak; bu kişilere ayrıca teklif ettikleri bedelin %5’i oranında idari para cezası kesilecek.
- Pay Sahiplerine Teminat Zorunluluğu: Satış sürecini uzatan yasal açıkları kapatmak adına, ortaklığın giderilmesi ihalelerine girmek isteyen pay sahiplerinin de artık diğer katılımcılar gibi teminat yatırması zorunlu olacak.
Gayrimenkul Hukukçuları: Satış Süreçleri Ciddi Oranda Hızlanacak
Düzenlemeyi değerlendiren gayrimenkul hukuku uzmanları, mevcut sistemde birçok taşınmazın doğrudan genel açık artırmaya çıkmasının aile bağlarına ciddi zararlar verdiğini belirtiyor.
Yeni yaptırımların yürürlüğe girmesiyle birlikte, sırf süreci baltalamak için verilen geçersiz tekliflerin bıçak gibi kesileceğini ifade eden uzmanlar; ilk ihalenin aile içinde tutulmasının hem mülkiyet hakkını koruyacağını hem de mahkemelerin üzerindeki satış yükünü azaltarak işlem sürelerini ciddi oranda hızlandıracağını vurguluyor.
