Apartman yaşamında sıkça karşılaşılan sorunlardan biri de son katta bulunan terasların mülkiyeti ve kullanım hakkıdır. “Son katta yer alan teras ortak alan mıdır, yoksa bu alan sadece üst katta oturan dairenin kullanımına mı aittir?” sorusu, özellikle kat mülkiyeti sisteminin uygulandığı binalarda hukuki tartışmalara neden olabilmektedir. Bu konunun netleştirilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetmelikler dikkate alınmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Teras Alanı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde, ortak yerler açıkça tanımlanmıştır. Bu maddede, çatılar, bacalar, genel giriş kapıları, merdivenler ve ana duvarlar gibi alanların yanı sıra, binanın korunması ve ortak kullanımı için zorunlu olan diğer yerler de ortak alan olarak sayılmaktadır. Terasların ortak alan olup olmadığı ise doğrudan belirtilmemiştir, ancak uygulamada bazı kriterlere göre değerlendirme yapılır.
Eğer teras, proje ve tapu kayıtlarında belli bir dairenin eklentisi olarak gösterilmişse, bu durumda özel mülkiyet kapsamında değerlendirilir ve yalnızca o daireye ait olur. Ancak projede ya da tapuda bu şekilde bir tanım yoksa ve teras ortak kullanım amacıyla tasarlanmışsa, bu alan ortak alan sayılır.
Projeye ve Tapuya Bakılması Gereklidir
Bir terasın ortak alan mı yoksa özel mülkiyet mi olduğunu anlamanın en sağlıklı yolu, imar projesi, yapı ruhsatı ve kat irtifakı/tapu kayıtlarına bakmaktır. Bu belgelerde teras, örneğin “10 no’lu bağımsız bölümün eklentisi” şeklinde belirtilmişse, bu alanın sadece o daireye ait olduğu kabul edilir.
Ancak tapuda bu yönde bir açıklama bulunmuyorsa ve terasın fiziki olarak birden fazla bağımsız bölümün kullanımına açık bir biçimde tasarlandığı görülüyorsa, bu alan tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tabidir.
Yargıtay Kararları Ne Diyor?
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, teras alanı projesinde herhangi bir daireye tahsis edilmemişse, ortak alan olarak kabul edilmektedir. Bu durumda, bir malik ya da kiracı terası tek başına kullanamaz, kullanım hakkı diğer maliklerin rızasına bağlıdır. Eğer son kattaki daire sahibi terası çitle çevirerek ya da üstünü kapatarak kendine aitmiş gibi kullanırsa, bu durum diğer maliklerin müdahale davası açmasına neden olabilir.
Terasın Kullanımı Nasıl Düzenlenebilir?
Terasın ortak alan olduğu durumlarda kullanım şartları, kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacağı bir karar ile düzenlenebilir. Bazı hallerde, maliklerin tamamının rızasıyla teras belli bir süreyle bir dairenin kullanımına bırakılabilir. Ancak bu rıza yazılı olmalı ve tapuya şerh verilmelidir.
Bilindiği gibi teraslar, bahçeler, kapıcı daireleri gibi yerler ortak alandır. Dolayısı ile buralara yapılacak giderler ortak giderdir. Terasın ortak alan mı yoksa özel mülkiyet mi olduğunun belirlenmesinde tapuda ve projede yer alan bilgiler belirleyicidir. Herhangi bir belgeyle özel kullanım hakkı tanımlanmadıysa, son kattaki teras ortak alan olarak kabul edilir. Bu durumda, tüm kat maliklerinin eşit kullanım hakkı vardır ve izinsiz şekilde tek başına kullanılması hukuka aykırıdır.
Apartman yöneticilerinin ve kat maliklerinin bu konuda bilinçli hareket etmesi, hukuki sorunların önüne geçilmesi açısından önemlidir.
