Milliyet'ten Prof. Dr. Erol Ulusoy'un Yazısı...
Yargıtay, kira sözleşmesi özel şartlarına yazılan “Kira süresinin sonunda kiracı kiralananı boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir” şeklindeki taahhütleri, tarih içermediği için geçerli kabul etmemektedir.
Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Süre 1 aydır.
Daha sonraki tarihlerde tahliye taahhüdüne dayanılarak fesih ve tahliye davası açılamaz. Eğer kiralayan tahliye taahhüdüne rağmen kira sözleşmesini feshetmezse, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermeyeceğinden, kiracının fuzuli işgalinden de söz edilemez.
İki haklı ihtar
Kiracı kira bedelini ve yan giderleri sözleşmede belirtilen sürede ödemek zorundadır. Kiracının kira ve yan giderleri ödemede iki kere temerrüde düşmesi halinde, TBK md 352/2. maddesi uyarınca iki kere ihtar çekilmiş olması şartıyla, kira sözleşmesi feshedilebilir ve tahliye istenebilir.
İki haklı ihtar ne zaman çekilmiş olmalıdır; kira bedelini ödemediği için kiracıya, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir.
Bu sürelerde çekilmeyen ihtarlar, tahliye bakımından sonuç doğurmaz.
Açılacak fesih ve tahliye davasının da kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
Kiracı ihtar tebliğinden sonra ödeme yapsa dahi iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmuş olmaz. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
İhtarnamede kira bedelinin ödenmesi gereken süre ve bu süre içinde ödenmediği takdirde sözleşmenin feshiyle tahliye davası açılacağı hususunun bildirilmesi zorunludur.
Fesih ve tahliye davası açılacağına dair açıklama içermeyen, sadece ödeme talep edilen ihtarnameler, kiraya verene fesih ve tahliye davası açma hakkı vermez.
Kiracı sözleşmede yazılı olan tarihin dışında ödeme yapmayı alışkanlık haline getirmiş olsa ve bu duruma da kiraya veren uzun süre itiraz etmiş olmasa bile, kanaatimce kirayı ödeme tarihini değiştirdiği anlamı çıkmaz, kiraya veren yine de iki haklı ihtar çekebilir.
İş yeri ihtiyacı
Tekstil işi ile uğraşan Ceren Hanım kendi işyeri ihtiyacı için bir işyeri satın almış, satın aldığı işyerindeki kiracı Yeliz Hanım’a süresi içinde ihtiyacını bildiren ve sözleşmenin bitiminde yenilenmeyeceğine ilişkin ihtar göndermiş, ama kiracı Yeliz Hanım yeni malikin ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı gerekçesiyle işyerini boşaltmamıştır. Ceren Hanım’a düşen, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmaktır, o da öyle yapar.
TBK 350/1 ve 351/1 maddesi gereğince işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Ceren Hanım gerçekten de halen toptan tekstil konfeksiyon işini yaptığına dair kanıt sunmuş ama faaliyetini yürüttüğü yerde kiracı olup olmadığına dair kanıt sunmamıştır. Ceren Hanım şayet kirada ise uzman bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılması, kirada değil ise yine kıyaslama yapılarak davacının ileri sürdüğü hususlarda hangi taşınmazın üstün vasıflı olduğunun araştırılması ve sonucuna göre karar verilir.
Çünkü işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa Ceren Hanım’ın mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. (6. HD 2014/1962 E. , 2014/2219 K.)
Konut ihtiyacına dayalı tahliye
Kiraya veren eşine ait bir taşınmazda oturmaktadır. Ancak bu taşınmaz hakkında 6306 sayılı Yasa kapsamında yıkım kararı alınmış ve mahkemede dinlenen tanıklar kiraya verenin oturduğu eşine ait evi boşalttığına ve eşyalarını bir depoya bıraktığına, Ayvalık’taki 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıklarına dair tanıklık etmişlerdir. Bu durumda kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.
TBK md 350/1 hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde md 328’de fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.
Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Mahkeme ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının süresinde açılmadığını tespit ederse, davayı reddeder. Bu durumda kiraya verenin süresine uyması koşuluyla bir sonraki kira dönemi için tahliye davası açması gerekecektir.
Yeni malikin davası
TBK md 310 gereğince, “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur”.
Yeni malik için de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için kamu düzeninden olan bir yazılı bildirim süresi bir de fesih ve dava açma süresi öngörülmüştür.
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazın mülkiyetini alan yeni malik dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK md 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. O halde yeni malikin ihtar çekme süresi 1 ay olup bu sürenin başlangıcı değişiktir.