21 daireli bir binada bir daire satın almıştım. Binada yönetici seçimi yapılmamış. Binayı müteahhit yönetiyordu ama binaya bakım yapılmıyordu.
Ben öncü oldum ve WhatsApp yazışmaları ile beni yönetici, bir başkasını da denetçi seçtiler. Bu halde biz aylık 30 TL aidat toplayarak işe başladık ve son aylarda ise aidatı 35 TL yaptık.
Ancak yakın zamanda bir kat maliki bizim haksız para topladığımızı iddia ederek parasını geri istedi. Biz de hem hesap vermek hem de yönetimi devretmek için kat maliklerini toplamak istedik ama yüzde 90’ı şehir dışında yaşadığı için bunu yine WhatsApp yöntemi ile yapmak istedik ama bir yönetici seçemedik.
Karar defterini tasdik ettirmek istedik fakat noter, vergi numarası olmadığı için tasdik etmedi. Bu tarihlerde ben de dairemi sattım. Bu durumda benim üzerinde yöneticilik kaldı. Bundan kurtulmak istiyorum. Ne yapabilirim?
Okuyucumun sorusu bu kadar kısa değil, tamamını yazsam köşemde üç gün sürer. Bu özeti ama doğrusu iyi niyetinin istismarını da bir şekilde anlatıyor.
Mesela 21 daireli bir binayı aylık 30 TL aidatla yönetmek maharet ister. Bu noktada bayağı becerikli davranmış ancak kat malikleri kurulu WhatsApp yazışmaları ile toplanmaz, doğrusu böyle bir toplantı geçerli değil.
Fakat bir şekilde kendisinin yönetici seçildiğini anlattığına göre ve bir kat maliki tarafından böyle bir seçimin geçersiz olduğunun tespiti mahkeme kanalı ile yapılmadığına göre yönetici olarak hizmetine devam edebilmiş. Sorumluluğu açısından ise elinde binaya yaptığı masraflara ait belgeler mevcut.
Dolayısıyla hesap verme konusunda bir problem yaşamaz. Zaten hesapların denetlenmesi de yasal muhasebe kayıtları ile olmaz. Denetleme; eldeki sarf belgeleri ile banka hesabına yatırılan aidat ödemelerinin karşılaştırılması suretiyle olur.
Dolayısıyla sarf belgelerini dosyalayacak ve denetçi tarafından bu belgeler mali yönden denetlenecek. Biliyorsunuz yönetici hem mali açıdan denetlenir hem de faaliyetleri açısından.
Peki şimdi bu işi bırakmak istiyor. Mümkün, zaten yönetici bir yıl için seçilir ve bir yılı da dolmuş. Ayrılmak için denetçiye yazılı olarak bildirecek ve hesaplarının denetlenmesini isteyecek.
Mademki WhatsApp yazışmaları alışılmış bir uygulama, kat maliklerine de bu yolla yönetimi bıraktığını bildirecek ve belgelerini muhafaza ile görevden el çekecek. Zaten bugün de dairesini satmış, sonrasını kat malikleri halledecekler ki bu husus artık okuyucumun dışında bir iş.
WhatsApp Üzerinden Toplantı ve Yönetici Seçimi Geçerli mi?
Kanunen kat malikleri kurulu toplantılarının belirli bir prosedüre uygun şekilde yapılması gerekir. Apartman veya site yönetimiyle ilgili toplantılar, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde belirlenir. KMK’ya göre, toplantı için kat maliklerine yazılı davetiye gönderilmesi ve toplantının yeri, tarihi, saati gibi bilgilerin bildirilmesi zorunludur. WhatsApp gibi dijital yöntemler bu şartları sağlamadığı için yapılan toplantı geçersizdir. Dolayısıyla, WhatsApp üzerinden yönetici veya denetçi seçimi, hukuken bağlayıcı kabul edilmez.
Okuyucumuzun Yöneticilik Sıfatı
Her ne kadar yapılan seçim usule uygun olmasa da, diğer kat maliklerinin yazılı veya fiili itirazı olmadığı sürece okuyucumuz yöneticilik görevini ifa etmeye devam edebilmiş. Bu durum, hukuki açıdan “fiili yönetim” olarak kabul edilebilir. Ancak, bir kat maliki mahkemeye başvurarak bu yönetimin geçersiz olduğuna dair tespit kararı aldırabilirdi. Böyle bir karar olmadığı için, okuyucumuz mevcut şartlarda yöneticilik yapmaya devam etmiş ve aidat toplamış.
Aidatların Hukuki Dayanağı
Aidat toplamak, apartmanın bakım, onarım ve ortak giderlerinin karşılanması için gereklidir. Ancak aidat toplama yetkisi, yasal bir yönetim kararına dayanmalıdır. Yine de okuyucumuzun elinde yaptığı harcamalara ilişkin fatura, makbuz gibi belgeler varsa, bu belgeler aidatların kullanımını açıklamak ve hesap verme açısından yeterlidir. Denetçi bu belgeleri inceleyerek, aidatların uygun şekilde harcanıp harcanmadığını denetleyebilir.
Karar Defterinin Tasdiki ve Vergi Numarası
Karar defterinin noterde tasdik edilebilmesi için apartman adına bir vergi numarası alınması gerekir. Bu işlem genellikle yönetici tarafından gerçekleştirilir. Ancak okuyucumuz bu adımı tamamlamamış ve noter tasdiki yapılmamış. Bu, resmi işlemleri aksatabilir. Bundan sonraki yöneticinin bu işlemi tamamlaması gerekecektir.
Yöneticilikten Ayrılma ve Görev Devri
Okuyucumuz, yöneticilik görevinden ayrılmak istemektedir. Kanunen, yönetici bir yıl için seçilir ve görev süresi dolduğunda yeni bir seçim yapılır. Görevden ayrılmak için aşağıdaki adımları izleyebilir:
- Denetçiye Yazılı Bildirim: Denetçiye yazılı olarak yöneticilikten ayrılmak istediğini ve hesaplarının denetlenmesini talep ettiğini bildirmelidir.
- Kat Maliklerine Bildirim: WhatsApp üzerinden ya da yazılı bir duyuru ile tüm kat maliklerine yöneticilikten ayrıldığını açıklayabilir.
- Belgelerin Teslimi: Elindeki tüm harcama belgelerini ve diğer dokümanları denetçiye veya yeni seçilecek yönetime devretmelidir.