Türkiye’de artan enflasyon ve konut maliyetleri, ev sahibi-kiracı ilişkisini sosyal bir sorun olmaktan çıkarıp devasa bir hukuk krizine dönüştürdü. Tahliye davaları rekor seviyeye ulaşırken uzmanlar uyarıyor: “Mevcut yasalarla terazi şaştı; kiracı güçlü, mülk sahibi savunmasız kaldı.”
Gayrimenkul piyasasında son yıllarda yaşanan fırtına dinmek bilmiyor. Yüksek enflasyon, fahiş kira artışları ve konut fiyatlarındaki yukarı yönlü sert hareketler, mülk sahipleri ile kiracıları mahkeme koridorlarında karşı karşıya getirmeye devam ediyor. Ancak gelinen noktada sorun sadece “anlaşmazlık” boyutunu aştı. Hukukçulara göre, mevcut Borçlar Kanunu’nun günümüz ekonomik gerçeklerinden kopuk olması, sistemdeki kilitlenmenin ana nedeni.
Ekonomik Gerçeklik ile Hukuk Arasındaki Makas Açılıyor
Kira gelirlerinin enflasyon karşısında hızla erimesi ve yasal artış sınırlarının piyasa rayiçlerinin çok altında kalması, mülk sahiplerini çıkmaza sürüklüyor. Özellikle otomatik sözleşme uzama süreleri ve tahliye süreçlerinin yıllarca sürmesi, ev sahiplerinin mülkiyet haklarını kullanmasını fiilen imkansız hale getiriyor.
Uzmanlar, yasanın kiracıyı koruma refleksinin, bugünkü olağanüstü ekonomik koşullarda “kötü niyetli kullanıma” zemin hazırladığını belirtiyor. Düşük kira ödeyen veya mülkü hor kullanan kiracının tahliye edilememesi, yargı yükünü artırırken toplumsal huzursuzluğu da körüklüyor.
“Evden Çıkarım Ama 100 Bin TL İsterim”
Krizin boyutunu en net gösteren veri ise arabuluculuk ve mahkeme dosyalarından geliyor. 2025 yılı itibarıyla “kiralananın tahliyesi” konulu dosya sayısı 125 bini aşarken, toplam kira uyuşmazlığı başvurusu 443 bin 679’a ulaştı.
Bu süreçte mülk sahipleri, daha önce görülmemiş taleplerle karşılaşıyor. Evini satmak veya kendi kullanmak isteyen ev sahiplerine, kiracılar tarafından “Evden çıkarım ancak 100 bin TL ödeme yaparsan” şeklinde, hukukta yeri olmayan şartlar koşuluyor. Bu durum, mülk sahipleri arasında adalet duygusunu zedelerken hukuk sistemine olan güveni de sarsıyor.
Evi Göstermeyen Kiracı Ev Sahibini Tazminata Mahkum Ettirdi!
Gündeme yansıyan son olaylar, yasalardaki boşlukların nasıl mağduriyet yarattığını gözler önüne serdi. Kadıköy’de yaşanan emsal niteliğindeki bir olayda; evini satmak isteyen bir mülk sahibi, kiracının evi potansiyel alıcılara göstermemesi nedeniyle aylarca satış yapamadı. Olay yargıya taşındığında ise mahkeme, kolluk kuvvetlerinin dahil olduğu süreç sonunda şaşırtıcı bir kararla ev sahibini tazminat ödemeye mahkum etti.
Bir başka olayda ise kiracının evi göstermeyi reddetmesi, mülkün %30 değer kaybıyla satılmasına neden oldu. Alıcı, içini göremediği evi ancak büyük bir indirimle almayı kabul ederken, uzmanlar bu durumun sadece gelir kaybı değil, mülkiyet hakkının özüne bir saldırı olduğu görüşünde.
Çözüm Önerisi: Borçlar Kanunu Güncellenmeli
Hukukçular ve sektör temsilcileri, çözümün palyatif tedbirlerde değil, kanunların güncellenmesinde yattığını savunuyor. Mevcut krizin aşılması için öne çıkan öneriler şunlar:
- Kira Artış Sisteminin Revizesi: Enflasyonist ortamda ev sahibini de koruyacak dinamik bir artış modeline geçilmesi.
- Hızlı Yargılama: Tahliye davalarının yıllarca sürmesinin önüne geçilerek makul sürelerde sonuçlandırılması.
- Kötü Niyetin Önlenmesi: Evi göstermeme, fahiş tahliye bedeli isteme gibi kötü niyetli eylemlere karşı caydırıcı yaptırımların getirilmesi.
Uzmanlar, denge yeniden sağlanmazsa, bu hukuk krizinin büyüyerek daha büyük ekonomik kayıplara yol açacağı konusunda hemfikir.
