Geçtiğimiz yıl TBMM’de kabul edilerek 5 Aralık 2024’te Resmî Gazete’de yayımlanan 7534 sayılı Köy Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile imar hakkı transferi yasal zemine kavuştu.
Bu düzenleme özellikle arsası yol, park, okul, sağlık tesisi gibi kamusal alanlarda kalan mülk sahiplerini ilgilendiriyor. Daha önce kamulaştırma bedeli ödenemediği için mağdur olan arsa sahipleri, artık bu haklarını başka bir parselde değerlendirebilecek.
Amaç; kamulaştırma maliyetini azaltmak, hak sahiplerini korumak ve şehir planlamasında sürdürülebilir bir esneklik yaratmak.
Kaynaklar Daha Verimli Kullanılacak
Kamusal kullanım alanlarının hayata geçirilmesi, çoğu zaman yüksek kamulaştırma maliyetleri ve mülkiyet sorunları nedeniyle gecikiyordu. Yeni sistemle birlikte kamu, hem kamulaştırma bedeli ödemeden planlanan alanı kazanacak hem de hak sahiplerine ekonomik bir alternatif sunacak.
Bu sayede belediye bütçeleri rahatlayacak, park, okul ve sağlık tesisi gibi kamu hizmetleri planlandığı şekilde zamanında yapılabilecek.
“Vatandaş Arsasını Kamuya Bırakıyor, Hakkını Başka Yerde Kullanıyor”
İmpo İmar AŞ Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Yüksek Şehir Plancısı Müberra Oflaz, düzenlemenin uzun süredir beklenen bir adım olduğunu belirterek şunları söyledi:
“2019’da DOP oranı yüzde 35’ten 45’e çıkarılmıştı ancak sorun çözülmemişti. Donatı alanında kalan parseller hâlâ kamulaştırma gerektiriyordu. İmar hakkı transferi, bu yükü hafifletiyor. Vatandaş arsasını kamuya bırakıyor, kaybettiği yapılaşma hakkı başka bir parselde telafi ediliyor.”
Oflaz, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan yeni “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Değişikliği” ile uygulamanın çerçevesinin netleştiğini söyledi.
Transferin Şartları: Plan Notu ve Muvafakat Zorunlu
İmar hakkı transferi, yalnızca imar planı değişikliğiyle yapılabiliyor. Hangi parselin “verici”, hangisinin “alıcı” olacağı plan notlarında açıkça belirtilmek zorunda. Ayrıca malikin yazılı onayı şart.
Büyükşehirlerde “il bazında” aktarım yapılabileceği belirtiliyor. Yani teorik olarak ilçeler arası transfer (örneğin Bahçelievler’den Maltepe’ye) mümkün; ancak uygulamada önceliğin ilçe sınırları içinde olması öngörülüyor.
Metrekare Değil, Değer Üzerinden Transfer
Yönetmelikteki en kritik yenilik, imar hakkının metrekare değil, değer üzerinden aktarılacak olması.
- Verici Parsel: Planla kamu alanına ayrıldığı için yapılaşma hakkı olmayan parsel.
- Alıcı Parsel: Verici parselden aktarılan hakkın kullanılacağı parsel.
Transfer sürecinde en az iki SPK lisanslı değerleme raporu gerekiyor. Alıcı parselin inşaat hakkı en fazla %30 oranında artırılabiliyor ve birim metrekare değeri verici parselden yüksek olamıyor.
İNDER Başkanı Keçeli: “Hem Kamu Hem Vatandaş Kazanacak”
İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli, düzenlemeyi sektör açısından olumlu buluyor:
“Yıllardır kamu hizmetine ayrılan özel arsalar nedeniyle yaşanan mağduriyetler sona erecek. Devlet yüksek kamulaştırma maliyetinden kurtulacak. İmar hakkı transferi hem kamu hem de arsa sahipleri için kazan-kazan modeli sunuyor.”
Keçeli, yeni sistemin gayrimenkul değerlerini de artıracağını belirterek, “İmar kısıtlaması nedeniyle değerini yitiren arsalar yeniden ekonomik değer kazanacak.” dedi.
Uzmanlardan Uyarı: “Rant Aracı Değil, Şehircilik Aracı Olmalı”
Sürdürülebilirlik uzmanı ve inşaat mühendisi Dr. Emre Ilıcalı, sistemin doğru uygulanmasının önemine dikkat çekti:
“İmar hakkı transferi, sadece parsel değil, şehir ölçeğinde stratejik bir planlama aracıdır. Ekolojik açıdan hassas bölgeler korunurken, gelişime açık alanlar yatırım çekebilir. Ancak bu mekanizma kamu yararına kullanılmazsa, yüksek rant getirisi için bir araç haline gelebilir.”
Ilıcalı, düzenlemenin altyapı yükünü azaltarak belediyelere mali esneklik sağlayacağını ve şehirlerin daha dengeli büyümesine katkıda bulunacağını söyledi.
Mali Açıdan Kazanç Sayılmayacak
Mali Müşavir ve Bağımsız Denetçi Vicdan Celayir, imar hakkı transferinin vergiye tabi bir kazanç olmadığını vurguladı:
“Bu uygulama, bir kazanç değil, mevcut hakkın başka yerde kullanılmasına olanak tanıyan bir telafi mekanizmasıdır. Vergi, harç veya KDV doğurmaz; mülkiyet hakkının korunmasına yöneliktir.”
Tüketici Derneği: “Değer Eşitliği Esas Olmalı”
Tüketiciler Derneği Genel Başkanı Levent Küçük, bireysel hakların korunması gerektiğini belirterek şu uyarıda bulundu:
“Atıl arsaların ekonomiye kazandırılması olumlu. Ancak transfer, eşdeğer değer üzerinden yapılmalı. Aksi takdirde hukuki ihtilaflar doğar. Kamulaştırmalarda yaşandığı gibi mağduriyetler tekrar etmemeli.”
