Ticaret Bakanlığı tarafından Tüketici Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan düzenlemelerin yürürlüğe girmesiyle tüketici haklarında yeni bir sayfa açıldı.
Taksitli alışverişte ödeme güçlüğüne düşen tüketiciye kolaylık sağlayan, tüketici kredilerinde sigorta zorunluluğunu kaldıran, e-ticaret sitelerinin sorumluluk alanını genişleten yeni düzenlemeler, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde teslim süresini 3 yıldan 4 yıla çıkardı.
Türkiye’nin dört bir yanında başlatılan kentsel dönüşüm projeleri kapsamında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından konut sahiplerine en yüksek bin 500 lira kira yardımı sağlandığını kaydeden Avukat Nilsu Yıldız Hazer, konuya dair şu açıklamada bulundu:
“Yükselen enflasyonla artışa geçen kira fiyatları, konutunu kentsel dönüşüm projesi kapsamında değerlendirenlerin bütçesini zorluyor.
Tüketici Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan düzenlemeyle ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde teslim süresinin 3 yıldan 4 yıla çıkarılması, konut sahiplerini 1 yıl daha kira ödemek zorunda bırakabilir.”
“Yükselen kiralar kentsel dönüşümzedeler yaratabilir”
Kat maliklerinin olası bir gecikme durumunda mağduriyetlerinin artmasının önlenmesi için müteahhitle yapacakları sözleşme ile bu süreyi 4 yıldan daha az olarak belirleyebileceklerini ve bu sürenin aşılması durumunda kendileri için ayrı bir kira yardımı talep edebileceğinin altını çizen Avukat Nilsu Yıldız Hazer, “Düzenlemeler, ön ödemeli olarak satışa sunulan konutların, sözleşmede belirlenen tarihte tüketicilere teslim edilmesi zorunluluğunu getiriyor. Kentsel dönüşüm projesi kapsamında hazırlanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın başlama ve teslim tarihi açıkça belirtilmeli.
Bu sürelerinin aşılması durumunda kat maliklerini koruyan yaptırımların sözleşmede yer almasının önemi hayli büyük. Yükselen kiralar ve geciken teslimatlar kentsel dönüşümzedeler yaratabilir” şeklinde konuştu.
Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların önüne sözleşmeyle geçilebilir
Kentsel dönüşüm projelerinin birden çok kat malikini ilgilendirdiği için hukuki prosedürlerin tüm kat maliklerinin haklarını koruyacak şekilde yürütülmesi gerektiğine değinen Avukat Nilsu Yıldız Hazer “Sözleşme aşamasında projenin arsa alanı, inşaatın gerçekleştirileceği bölüm ve kat maliklerinin haklarına düşen metrekareler detaylı olarak belirlenmeli.
Projenin bağımsız bölümlerinin konumu, kat maliklerinin bu bölümlerde sahip olduğu alanlar net olarak çizilmeli. Bu sayede kat malikleri arasında ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilebilir. Sözleşmede arsanın tapu devrinin müteahhite hangi zamanlarda ve miktarlarda yapılacağının yer almasının da büyük bir önemi bulunuyor.
Çünkü tapunun tamamının veya büyük bir çoğunluğunun inşaatın başlangıcında müteahhitte devredilmesi durumunda süreç daha çok müteahhitin inisiyatifine kalabiliyor. Bu durumda kat maliklerine tapu devri gecikebiliyor” ifadelerinde bulundu.
Teknik şartnameyle mağduriyetler önlenebilir
Tapu Müdürlüğü ya da noter tarafından düzenlenmeyen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz sayıldığını belirten Avukat Nilsu Yıldız Hazer, bu hususun gözden kaçırıldığı ve müteahhitle adi sözleşme yaparak sürece başlayan çok sayıda tüketicinin mağdur olduğuna dikkat çekerek, “Sözleşmede projenin ruhsat sürecinin kim tarafından yürütüleceği de açıkça belirtilmeli.
Sözleşmeye ek olarak hazırlanan teknik şartnameyle inşaatın kalitesini belirleyen hususların detaylarına yer verilmeli. Teknik şartnamede inşaatta kullanılacak malzemelerin teknik özellikleri, ortak kullanım alanlarının detayları, tüm konutların konumu ve planına ayrı ayrı açıklanmalı. Bu sayede kat malikleri açısında oluşabilecek mağduriyetlerin önüne geçilebilir” dedi.
“Sözleşmelerde inşaat ruhsatının alınma süresi de belirtilmeli”
Değişen ekonomik koşullarda mevcut projelerde fiyat artışı talep eden veya yapılacak yeni sözleşmelerde fiyat garantisi vermeyen müteahhitlerin çok fazla olduğuna dikkat çeken Avukat Nilsu Yıldız Hazer, bu hususların da her bir sözleşme ve taşınmaz özelinde değerlendirilmesi ve kat maliklerinin haklarını koruyan ve önlerini görebilecekleri bir sözleşme ile projeye başlamalarının önemini vurgulayarak sözlerine şu şekilde sonlandırdı:
“Mevcut sözleşmelere baktığımızda, inşaatın başlama ve bitirilme süresi yer almasına rağmen inşaat ruhsatının ne kadar süre içerisinde alınacağının belirtilmediğini görüyoruz. Bu sürenin düzenlenmemesi müteahhitlerin esnek davranmalarına ve inşaatın gecikmesine yol açıyor.
Fakat basiretli tacir olan müteahhitler, sürekli yaptıkları iş olan ruhsat alımı işleminin ne kadar süreceğini biliyor. Bu yüzden ruhsat süresinin sözleşmede belirtmeleri gerekiyor. Diğer yandan inşaat malzemelerinin fiyatının artması, müteahhitler tarafından mücbir sebebe gerekçe gösteriliyor.
Bu durumun önüne geçmek için mücbir sebep kavramının irdelenmesinin yanı sıra sözleşmelerde mücbir sebep maddesinin de detaylı düzenlenmesi şart. Son olarak yargı sisteminin uzun olabileceği de göz önünde bulundurularak, kat malikleri tarafından sözleşmenin feshedilmesi yönündeki maddenin düzenlenmesi önem arz ediyor.”
